最后一个关于房价的悬念定了！楼市会长期向好？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

昨日，离岸人民币兑美元盘中跳水，从6.6600元水平附近跌至6.7021元，10多分钟内下跌逾400点。目前离岸人民币跌幅收复大部分失地，报6.6599元。

此前，路透报道称，熟悉政策的消息人士表示，中国央行愿意让人民币兑美元汇率在2016年跌至6.8以支撑经济。这意味着今年人民币的跌幅将追平去年4.5%的纪录跌幅水平。

这也让之前关于“保房价还是保汇率”的争论暂时尘埃落定。虽然，这样做会让一部分热钱回流美国，但对急需转型升级的制造业来说，却是一件大好事。

未来国际市场上，中国商品将凭借不逊于国际平均水平品质却价格低廉的产品，取得竞争高壁垒。这必然将帮助国家经济实力进一步提升，产生对包括房地产在内的各行业的利好。

人民币汇率由绑定美元，转为绑定一篮子货币

6月30日晚间，央行在官网发布《中国人民银行有关负责人就人民币汇率运行情况发表声明》（以下简称《声明》）。全文如下：

近日，少数媒体连续发布有关人民币汇率的不实消息，在关键时点误导舆论，扰乱外汇市场正常运行秩序，客观上助长了一些市场投机力量做空人民币。我们对这种违背新闻职业操守、不负责任的行为表示严厉谴责，并保留通过法律途径追究相关责任的权利。

近一段时期，国际外汇市场受英国“脱欧”影响出现较大波动，人民币对美元汇率有所贬值。

但总体来看，人民币汇率仍在按照“前日收盘汇率+一篮子货币汇率变动”的既有机制正常运行，人民币对一篮子货币汇率保持基本稳定，市场预期平稳。

当前，中国经济有望继续保持中高速增长，国际竞争力依然较强，国际收支保持顺差，外汇储备充裕，财政状况较好，金融体系稳健，中国无意通过人民币汇率贬值提升贸易竞争力，中国经济的基本面决定了人民币不存在长期贬值的基础。

中国将坚定不移地推进汇率市场化改革，进一步发挥市场在汇率形成中的决定性作用，人民币汇率将继续按照以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的形成机制有序运行，保持在合理均衡水平上的基本稳定。

兴业银行首席经济学家鲁政委在接受邦地产采访时表示，最近人民币波动比较大，要从两个方面考虑：

一是，过去人民币的波动太小，所以在迈进“让市场起决定性作用”的过程中，人民币汇率变动的是不断增大的。不能拿老眼光看新改革。

二是，目前人民币对美元汇率有所波动，但和国际货币波动相比，这个波动还是非常平稳的。短期来说，对楼市、地市并无很大影响，这两个市场取决于货币政策的宽松程度和经济发展的状况。

部分城市房价短期将下跌

民生证券研究院固定收益组研究员梁路平告诉邦地产，想要保房价，只能靠继续信贷扩张、继续增加M2投放、给开发商和地方政府继续加杠杆、继续借新还旧维持房价上涨。

在此情况之下，国内实体经济会继续下滑，消费也会低迷，国内的M2余额会增大，使得人们的恐慌情绪加剧，进而人民币贬值预期增加，预期估值会再被下调，加重人民币贬值压力。

“而想保汇率，就要遏制资金外流，即让国内外的预期收益基本持平，让资金觉得，出不出去差别不大。手段不外乎加息和消耗外汇储备，维持人民币坚挺。但在经济增长趋缓，国内经济低迷的背景下，加息可能很难实行。但如果持续消耗外汇储备，则会导致M1持续减少，进而使得M2减少。”梁路平说。

既然，汇率与房价不可兼得，那么这是不是意味着央行已经决定牺牲汇率来保持资产价格呢？

梁路平表示并非如此。她说，此次汇率大幅贬值在一定程度上也是央行顺势而为。本月24日英国公投脱欧，人民币中间价从当日起，连续三天下调，一度突破五年半低位。为安抚市场情绪，昨日中间价上调同时，央行通过国有银行抛售USD/CNH，干预离岸汇市，令离岸汇价二季度跌幅缩窄至3%。

在全球货币波动下，中国央行只是试图让人民币“顺势贬值”。人民币走势目前明显跟随美元升跌，从近日中间价的调整看，中国央行有引导贬值预期的意图。全球其他货币兑美元已积累了一定的贬值幅度，加之，近日英国脱欧再令新兴市场货币承压，此时人民币贬值是为“顺势而贬”。所以，还不能看成是牺牲汇率保资产的信号。

汇率市场的这一变化又会给房地产市场带来何种影响呢？

梁路平表示，理论上来说，人民币贬值会导致房价下跌。一方面，人民币贬值使得以人民币计价的商品更便宜了；另一方面，人民币贬值势必造成资金外流，资金少了，房地产热度会降低。

因此，在双重压力下，房价都应下降，但事实上，房价是涨是跌，还要根据现阶段具体的政策导向和市场供求关系来判断。

梁路平认为，总体来说，一二线城市的优质房产，尤其是学区房、商圈周边基础设施好的房子、交通便利的房子，还是具有保值避险的作用的，预计还是会更值钱。而三、四线城市的房价则会面临下跌的可能性。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。