万科核心团队如果离开 哪些业务将受影响

◎每经实习记者 庞静涛

融创中国董事长孙宏斌表示，愿意给万科高管1亿元，支持他们创业。其实，万科早就开始布局房地产行业的轻资产业务。

在“万宝之争”爆发前两周，万科在轻资产业务上就有了新布局。上海万科在位于市中心的上海生物制品研究所有限责任公司旧址（简称万科上生所城市更新项目），以园区内乌达克建筑孙科别墅为亮点，发展具备消费目的地、更多元化的城市客厅。

万科集团高级副总裁张海表示，面对城市更新的必然趋势，万科已提前布局拓展商业、产业、养老、教育、租赁等复合领域，充分做好准备去实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。

在这些城市更新项目中，有相当一部分属于不需要太多资金的轻资产项目。除了上海万科和上生所签约的上述城市更新项目。万科新成立的五大事业部中，包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁公寓）均属于轻资产的业务类型。

万亿级的轻资产业务

万科物业营收能力和增长预期不容小觑。2015年万科物业管理总营收29.7亿元，同期，站在光环下的物业第一股彩生活营收8.27亿元。万科的领先非一蹴而就，早在2014年，彩生活上市的首个年头营收3.89亿元，而同年万科营收19.88亿元。更早前的2013和2012年，万科物业管理的营业收入为14.71亿元和8.59亿元。

但万科管理层的“野心”绝非仅在200亿元的估值，未来或达800亿元。2015年，时任万科董秘的谭华杰曾向外透露，万科物业的最终目标是达到市场占有率4%的水平，以国内当下物业规模来看，相当于管理6亿~8亿平方米的面积。截至2015年底，万科物业管理面积2.1亿平方米，如果参照彩生活的估值，万科物业未来的估值或在600亿~800亿元之间。

除了物业，资产证券化业务也是一个市场空间巨大的潜力板块。去年，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批，该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的，可在二级市场进行交易，经过证券化之后，可以被分割为1000元或10000元从而让大众投资。这意味着更多的人可以成为万科项目的“股东”，从而解决资金长期沉淀的问题。

该产品的落地发行是万科轻资产战略的重要一步。负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波对外透露，“REITs是现金流的呼唤，但在酝酿这个REITs产品时，万科并不缺钱，我们的融资渠道非常多元化，况且去年我们当年的回款率也很好，在这个背景下推这个REITs方案，其实公司内部有很大的压力。”

当时负责万科前海公募REITs商务谈判的一位万科高级副总裁表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化的优质资产。

在资产证券化之外，万科也在尝试“小股操盘”模式，获取管理费、品牌溢价费用等。万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收益的目标。

万科的软实力

无论是资产证券化，还是物业管理，又或是城市更新、长租公寓、产业地产等业务，都反映出万科真正让人垂涎的价值——职业经理人的知识资本造就的软实力。

易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上，万科高级副总裁、万丈资本CEO丁长峰还提及过另外一种轻资产模式，就是通过改造、运营存量资产获取资产增值和租金回报的双重收益。这种轻资产运营模式，可以运用于城市更新、产业地产运营等一系列资产管理服务。在热点一二线土地市场连续升温，地价不断高涨的背景下，借助资产管理来拓展新项目，无疑是个好的模式。

万科已经相继成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产。具体的单个城市而言，上海已经拥有6个产业园，打造的星商汇平台已经落地并发展迅速。上海万科提供的数据显示，去年星商汇有400名会员，今年则提高到800名，万科客户基础约2000~3000家公司，其中有50%是回头客。

严跃进表示，如果万科物业一个业务板块可以通过上市实现估值800亿元。万科同样有能力将正在培育的产业地产、商业地产、长租公寓等业务上市，进展顺利的话，在短时间内再创一个万科不是不可能。