奉贤两地块保本价超4万，这是上海均价破5万的意思？（文中有内幕）

（本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-Circle）

继昨日迪士尼板块拍出地王之后，奉贤区南桥新城的10单元01D-03区域地块和南桥新城15单元23A-01A区域地块也与今日相继拍出。

最终“10单元01D-03区域地块”由奉贤发展以总价17.22亿元，34005元/平方米的楼面价竞得，据计算，该地块可售部分实际楼板价达到36734元/平方米，溢价率240%，预计保本价在5.2万/平。

15单元23A-01A区域也是优质地块，由象屿以总价21.2亿元竞得，楼板价 26333 元/平方米，可售部分实际楼板价 28206 元/平方米，溢价率193%，预计保本价破4万/平。

据了解，今日参与现场竞价的房企共计16家，分别是安徽新华地产、禹洲、碧桂园+东原、华邦、新城、中南、绿都、华润、保利、大发、城开、象屿、山东黄金、南山、奉贤发展、合景。

【15单元23A-01A区域地块】

“奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块”，东至贤浦路，南至南行路，西至金碧路，北至聚秀路，靠近金汇板块。出让面积36594.8平方米，容积率2.2，80米限高，主要限制条件符合板块的刚需产品定位，南桥地块高溢价毋庸置疑。

‍对该地块，优淘城总裁薛建雄表示，短期之内地价太高，房价会跟不上。据了解，象屿地块附近的金辉天鹅湾最近叫价在3万3/平左右，但今天地拍完，也会有涨价的可能。

严格意义上来说，该地块并不属于南桥板块，行政归属地为奉贤区金汇镇板块，这里起步晚，是南桥新城大型居住基地，以保障房和动迁安置房为主，近1-2年来才开始土地出让建设商品房。

但该地块胜在预期，由于BRT快速公交在地块东面，直接拉动板块价值。该条BRT快速公交穿过整个金汇板块，终点到达浦东东方体育中心，目前已全面开建，这里所有楼盘都在围绕BRT快速公交来进行售卖。由此可见，交通的明朗化及后续规划的想象空间，才使得这里的地价接连上升。

去年11月6日，禹洲以23.15亿元竞得奉贤区南桥新城15单元05A-02A区域地块，起始楼板价8000元/平，成交楼板价13241.722元/平米，溢价率65.52%。要知道，在当时地块周边的天和前滩时代商品房售价也仅为17000元/平，可想而知当时的地价有多高。

地价推动房价，房价再反作用地价，在金汇板块是非常明显的，目前金汇板块内已没有2万/平以内的新房了，天和前滩时代、朗诗未来街区都已卖到了22000-23000元/平；东原郦湾、万科金域华府已卖到24000元/平以上。

周边二手房情况，由于这里是大型居住区所在地，以保障房及动迁房为主。目前在售的二手房分为满5年及不满5年两种，其中满5年可直接交易的保障房均价18000元/平左右，房源相对较少。不满5年不能交易的动迁房均价在15000元/平左右，这类房源记者不建议购买，不受法律保护且不确定性因素较多。

【10单元01D-03区域地块】

奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块位于南桥新城核心区域，东至文耀路，南至庙泾中心河，西至定奉路，北至解放东路，出让面积22017.4平方米，容积率2.3，起始价50641万元，起拍楼板价为1万/平。

值得一提的是，今日该地块的拿地方——上海奉贤发展（集团）有限公司，是区属国有独资有限责任公司，目前旗下子公司11家，截止2015年底，拥有总资产90亿元、净资产13.5亿元。业内不少言论认为，这家企业参加奉贤土地拍卖，有抬高当地土地价格嫌疑。

据悉，该地块在上海之鱼南侧，靠近南奉公路，周边医院、学校、配套及环境基本都是奉贤区域顶级配套，是近年来南桥新城土地市场中少见的优质地块。

地块两边分别有奉贤区最好的医院和最好的中学——奉贤中心医院、奉贤中学，周边还有一系列地标商场，比如南方国际、百联、苏宁生活广场、传阅坊（在建）等等。未来上海之鱼内部也将有各种重量级配套，可以说，该幅地块是目前南桥新城土地市场上最优地块。

交通方面，距离该地块约1公里就为目前在建的轨交5号线南延伸段南桥新城站，同时在地块南面的南奉公路上还有在建的BRT快速公交，交通优势也极为明显。

周边新房情况，目前周边新房只有汤臣臻园在售，均价27000元/平以上，最高价也在3万/平左右。

周边二手房情况，在这附近基本都是近几年刚交付使用不久的次新房，如卓越世纪中心、银河丽湾、苏宁荣悦、恒盛湖畔豪庭等项目，普遍均价都在3万左右或以上，仅有的动迁房庙泾村也在22000元/平左右。

今年2016年5月11日，象屿联合体21.5亿元竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，起拍楼板价1万元/平，成交楼板价22625元，溢价率126%。本次拍卖的地块起始楼板价同样为1万元。但不同的是象屿联合体竞得的地块位于南桥新城北部，周边配套、交通、医疗、教育等远没有本次拍卖的地块位置好。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。