“穷城市”的尴尬：城市价值缩水的命运已无处可逃？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

在当前楼市的两极分化下，一线以及部分核心二线城市楼市火爆，而一些中西部、东北城市却面临尴尬处境：地卖不出去，楼市库存压力大，经济增长乏力，产业结构不合理，人口流失，投资动力不足………而这些会最终产生一批“穷城市”。

当前楼市库存高企，政府一面刺激楼市销售，一面限制土地出让，以免增添新的库存压力。

但这些“穷城市”高度依赖土地财政，限制土地出让，就意味着大幅缩减城市基础设施的启动资金，而没有好的基础设施，失去好的投资环境，他们又将进入“经济恶化”的不良循环。

很多人开始疑惑，这样的“穷城市”还值得投资吗？它们还有希望吗？

“穷城市”的尴尬

地区经济的“贫富差距”最终会反应在楼市上。在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，“穷城市”体现在经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，人口、资金不同程度地流出。反映到房地产上，不仅表现为楼市的高库存，还会造成供过于求。

据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，全国超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月

据邦地产观察，楼市两极分化不仅是地区间的，就是同一个省份中的不同城市也有严重分化。

江西南昌5月房价以环比1.5%的涨幅居于热点二线城市之列。而江西的其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春、景德镇等城市则面临巨大的库存压力。同时，据看看新闻网报道，在江西省一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力，而80%以上倒闭的开发商则是“死于”高利贷，政府、开发商、银行、市民都成为楼市的“受害者”。

不幸的是，江西的情况并不是个案，而是缩影。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为，货币贬值以及政策驱动了投资需求的增长，但政策不能拉动全国的均衡发展，有些城市会成为受惠方，有些城市则可能“被抛弃”。

从经济总量来看，数据显示东北三省与山西2016年一季度GDP增速垫底，而辽宁出现负增长。失去产业支撑，人口面临持续流出压力，库存压力巨大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。

种种迹象表明，“穷城市”的投资的风险加剧，城市吸引力减弱，城市价值在急剧缩水。黄立冲认为开发商需要减少在这些城市的投资，以减少损失。

因为他们或面临去化周期长，资金回笼难，而在当前信贷宽松之下，银行放贷对于“穷城市”的中小开发商仍保持谨慎。

对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些区域存在下跌的风险，配置“穷城市”的房地产意味着主动选择了资产的贬值。

城市洗牌之战

为缓解部分城市高库存的压力，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

宋丁认为政策的调控效果有限，停止供地对于去库存本身刺激力度很小，去库存将是长期任务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限制土地出让，对于防范烂尾楼增加、土地出让过于激进，能有一定纠偏等作用。但对于严重依赖土地财政的地方政府来说，收入减少，财政压力增大，出现基础设施建设资金不足，建筑行业、装修行业等房地产上下游产业面临冲击。

黄立冲则表示，经济中痛苦是难免的，继续依赖土地财政也解决不了问题，土地出让的结果是产生更多的库存，浪费资源，产生的只是短期的GDP。

从限制土地出让缓解高库存压力，从而达到增强城市竞争力，治标不治本，收效甚微。

在这一轮去库存战役中，城市间分化愈加明显：伴随城市圈兴起，一线城市以及部分热点二线城市居于“强城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及资金进入，强者愈强。“穷城市”经济活力减弱，失去对人口的吸引力。

在新一轮城市洗牌中，如何防止城市价值继续缩水，在城市战争中寻求立足之地？

严跃进认为从务实的角度看，积极争取高铁资源是较好的方法。例如武汉就是典型的依靠交通枢纽而发展起来的。

宋丁认为以传统视角看，“穷城市”价值缩水，但放在新的发展通道看，穷城市可能找到资源或市场新优势，从而咸鱼翻身。

新型城镇化便是机会之一，扎实做好以人为本的城镇化，全面解决进城农民的待遇、住房等问题问题，房地产需在这个过程中发展机会。

比如，开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城镇化，打造得到政策和市场双重检验的复合型小镇。

黄立冲表示，目前没有立竿见影的解决方案，地区的均衡发展与财富分配均衡才能解决“穷城市”问题，但当下困难较大。小镇地产的兴起，给“穷城市”发展提供思路，做成功了即挽救了衰退的城市。

但从可行性来讲，需要因地制宜，体验式消费地产需要天然资源，旅游小镇需要文化以及旅游资源的支撑，对于山西、东北老工业基地来说，不太适合。

而新城控股副总裁欧阳捷认为，都市圈恰恰正是未来城镇化的方向，都市圈里的中小城市将获取未来人口流入和产业发展的最好机会。在都市圈里的“穷城市”或具备后发优势。不在都市圈里的“穷城市”可以寻求发展文化旅游城市、手工业和手工艺品城市、农业观光城市、民宿和宜居等城市的发展路径。

房地产要围绕这样的思路，或许才有更好的发展机会，库存也是能够被消化的，但是一方面需要时间消化，另一方面需要停止或者减少新增土地供应和住房供应，确保不制造新的库存。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。