楼市重磅“炸弹”来了：个人买商用房即将“限贷”？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle)

这年头，全行业面临“资产荒”，年化收益率又一降再降。

昨天，上海青浦的“吾悦广场”搭乘东方证券“资产专项计划”的资产证券化“快车”，却获得了2倍以上的超额认购，给予那些追求稳健收益的优先级投资人的预期收益率5.35%-6.5%。

投资眼光瞄回商业不动产，投资人将面对的显示，会像理想一样丰满么？

个人买商用房贷款首付7成，一些城市还不给贷！

上述资产专项计划，看着回报率挺眼馋，买的人也很多，但邦爷要告诉你，都是大资金的机构在买！普通投资人买不起！

更悲催的是，这两天，一则关于工商银行“加强个人商用房贷款风险管理（工银办发（2016）402号）”的消息在朋友圈疯传，说是“工行规定个人商用房款最低首付款比例将从50%调整为70%”。

工行成都某支行行长助理告诉邦爷，他们确实已接到工行总部经各级层层下发的那个文件，申请个人商业用房首付比例确实已提高到了70%。工行对市场风险最敏感，对风控也历来都是最严格的。

虽然邦爷查询工行官方网站发现，工行至今仍没有披露任何相关内容。

但从网传版的工行文件来看，工行总部通知要求下级单位，重点选择北京、上海、广州、深圳，以及直辖市、省会城市开发的项目办理个人商用房贷款，意在加强对个人商业贷款合作机构和项目的严格准入。

工行这种谨慎放贷的做法，难道是要彻底困死一批三四线城市的商业地产项目？

商业地产风险逼近

邦爷为什么有这个疑问？因为最近第一太平戴维斯对外披露的《中国零售20城（2015-2017）》数据不明觉厉：

中国零售市场在2015至2017年将面临挑战与转型，调查所涉及的20座城市购物中心年均供应增速约16%，而零售商扩张率预计将低于10%，且呈走缓态势。2014年新增供应合计约950万平方米，但2015年底，这一数字激增至1500万平方米，这是一个更具挑战的市场。

这20个城市主要指，北上广深及天津、沈阳、大连、青岛、南京、杭州、苏州、宁波、武汉、长沙、成都、重庆、昆明、西安等。

其实，现实情况或许比研报表述得更严峻，从各地楼市尤其是二线楼市供给侧改革的字里行间，比如“商改住”、“减少商业用地比重”、“大力发展住房租赁市场”等，都不难嗅到商业风险已逼近。

不过目前的情况来看，一二线城市会比三四线城市情况好些。毕竟即使是重庆、武汉、西安、苏州这样的区域中心城市，经济基础、人口基数、商业消费力几大指标，还是能够支撑商业地产吸纳量的。

但邦爷劝大家，三四线商业能不买就不买吧。具体原因嘛，可以看看邦地产今日第四条～

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。