未来10年中国预计有1.7亿人进城 房企如何守正出奇？

每经记者 王杰

三四线城市的天量库存，让投资者们望而却步。一二线城市的高企房价，让购房者们望房兴叹。

面对高昂的房价，拥堵的交通，再加上限购政策的无购房资格，三重压力下的刚需人群不得不将眼光投向环一线城市经济圈。在这样的背景下，一线城市周边卫星城成为置业新宠。

卫星城作为一个概念，是在1915年由美国学者泰勒首先提出，即所谓的逆城市化、郊区城市化，其特点是建筑密度低，环境质量高。

1.7亿人口迁移后的影响

近日，万科董事会主席王石表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

人口迁徙带来了城市的变化。在“农二代”流向那些卫星城之时，他们原来所在的老家中小城市将面临何种状况？

国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中国的城镇化没有完成。尽管现在速度放缓，但整个速度还比较快。这种情况下，中国不像欧美，大体上城镇体系比较均衡了，比较稳定了。比较明显的是中小城市、小城镇处于剧烈的变动中。

冯奎表示，高度分化是中小城市的一个客观现象。第五次和第六次人口普查数据显示，2000-2010年，全国50万人口以上的小城市的人口增长速度最快，达到52.7%，超过所有大城市和中等城市的增长速度。一些原先的镇，现在拥有数十万的人口。例如长安镇、虎门镇的镇区人口都超过60万。但也要看到，中西部有不少中小城市与小城镇，举步维艰。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“农二代”其实在流向大城市的过程当中，没有足够的资本在这些一二线城市落户，如果都市圈建设能够加快并带来更多的工作机会，这些“农二代”有可能流向都市圈的卫星城。

欧阳捷认为，这些“农二代”原本老家就在农村，对于老家的中小城市并不会产生人口流出的压力，也不对已有的产业和房地产造成过大的冲击。但是，他们的流出使得中小城市的城镇化发展受到严重影响，必然导致中小城市房地产萎缩，甚至随着常住人口面积型改善和质量型改善的逐步完成，买房的人会局限在当地婚姻人口的新增住房，房价难以出现独立的上涨行情。

机会城市在哪？

在城镇化过程中，随着1.7亿人的流入和流出，哪些城市会迅速崛起，哪些城市又将走向衰落？

在欧阳捷看来，越是大都市圈中间的小城镇，越是有机会迅速崛起。比如上海都市圈的昆山、太仓、海门、南通、嘉兴、嘉善等地都会有很大的机会，特别是高速公路铁路轨交形成的1小时生活工作圈范围内的中小城镇。“二级都市圈武汉都市圈、成渝都市圈的中小城镇会成为第二波有机会的崛起者。无法纳入都市圈的中小城镇未来将越发式微，失去一轮发展的机会。”

冯奎表示，一些发展较快的中小城市、小城镇的特征，是这些地方有独特的定位，例如可以称他们为交通枢纽型、旅游带动型、商贸物流型、制造基地型、边境要塞型城市等等。也可能是几种类型的复合区域。从空间上看，城市群周边的中小城市与小城镇，机会更多。

关于这些地方的特点，冯奎说，从发展轴来观察，这些中小城市与小城镇的共性是：开放。善于在变动的、开放的经济体系中获得资源，转型发展，能够与时俱进。这其中，许多交通枢纽型中小城市，善于以交通为联结，集聚各方资源，开放搞活，变大变强。中外都有这类这种所谓的TOD（transport-oriental-development）引导型的中小城市。在日本等一些国家，依托高铁等站建立起来站点城市（station city），很有生命力。另一类是没有交通基础，有些城市也可以发展。义乌是个典型，原先交通十分不发达，但逐步发展成为全球小商品中心。

房企将如何布局

对于一些日渐衰落的城市，未来何去何从？

欧阳捷认为，城镇化的路在农民脚下。城镇化必须遵循人口流动的基本规律，世界上人口流向都是大城市，这是因为大城市有更多的工作机会和职业成长机会。人口流出城市未来可以变成农产品深加工城市、手工艺品和手工业制造城市、风景和文化旅游城市、宜居城市。

冯奎表示，一些中小城市与小城镇出现衰败，这在大国经济体中比较普遍。美国、欧洲有一些中小城市出现破产现象，表现为税收与其他收入满足不了基础设施与公共服务需求，人口锐减、产业凋敝、后继乏力。中国的财政、行政体制与美、欧不同，中小城市不可能破产，但也能够衰败。从形态上讲，中小城市应紧凑发展而不是铺摊子；从建设管理上讲，是积极动员社会资本而不是仅靠财政与土地出让收入；从战略定位上，应差异化竞争，而不是泛泛发展各类“中心”，贪多求全。因此，发展农庄经济、发展文化旅游、搞特色基地等等，都是可行的，但都不能简单复制。

那么在1.7亿人迁徙的大背景下，房企又该如何布局呢？

冯奎认为，是城市发展引导房企布局，而不是房企的布局决定城市动向。改革开放前三十年，住房总体短缺，加上进城人口凡城必进，因此哪里有房子，哪里就能发展起城市。但现在房子过剩，城市之间正在进行结构与体系的调整，即城市的“洗牌”。因此要理解城市发展的多重因素。首先把握住城市发展的一般性规律，才能去谈如何引领城市走向。守正方可出奇。

欧阳捷则认为，权威人士说了：房子是给人住的。房地产就要围绕人的流向进行城市布局，在都市圈里的核心城市以及中小城镇进行布局。“房企战略布局不宜贪多贪大，要根据企业的发展战略有侧重地进驻一二级都市圈，在都市圈里的中小城镇要围绕快速路网的建设来提前布局，因为快速路网沿线就是人口的居留地，人多的地方就需要住房和商业，项目土地储备不宜过大，以免积压资金，同时也规避长周期的市场波动风险。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企要思考的是，一线城市的城市更新、存量土地利用；二三线城市要研究产业和人口转移带来的商机。