开发商正变得更有钱！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

天津北方网消息称，天津市政府办公厅近日转发通知，市国土房管局拟定的《天津市新建商品房预售资金监管办法》将于今年8月1日起执行。

“办法”要求，新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

“天津不能去了！”随即就有发商人士在朋友圈如是评论。这个让人望而生叹的政策，真能降低开发商在津拿地的积极性？

邦地产经过深入调查发现，答案恰恰相反！这一政策实则增加了市场流动性，让房企有钱抢地了，天津房价上涨的可能性极大。

预售资金监管“放松”

商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定，支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等）。

上述“新规”第十一条规定：新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间，凭新建商品房预售资金交款通知书，通过商业银行网点柜台或者新建商品房预售资金监管专用POS机将房价款直接存入监管账户。

第十二条规定：每笔预售资金进入监管账户后，市资金监管中心通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。

此前，《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办发〔2011〕115号），第（十五）条规定，房地产开发企业不得以其他方式自行收取房价款。第（十四）条则指出，房地产开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金全部存入监管账户：

1、购房人凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的交款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

2、购房人通过资金监管专用pos机,将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据pos机签单为购房人换领购房专用发票。

对比新旧政策，可以发现：

2011年的文件中对全部新建商品房预售资金实行全程监管；新办法中仅对用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。

2011年的文件规定：“主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的65%”；新文件规定：“完成主体结构验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%”。

新文件增设了资金使用节点：比如增加了“有深基坑施工的，完成基础验收后，申请使用资金额度不得超过监管资金的15%”。

新文件提高了部分节点提取的资金比例：比如2011年的文件规定“基础完工的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金的30%”。

这些变化，意味着有部分资金比如非建筑安装、区内配套建设的费用可以不进行监管，而这部分费用可以提取用于营销和管理费用、支付财务费用税费等。

“换句话说，监管的资金量减少了，开发商的流动性反而增加了。”新城控股高级副总裁欧阳捷就表示，总体来看，预售资金监管并不是收紧而是有针对性得放松了。

面粉涨价带动面包价格上涨

天津市一官方人士向邦地产透露，这次出台的新政策，主要是减少资金监管的种类和额度，为开发企业提供更多便利，响应中央去杠杆的要求。

而从目前天津的楼市来看，房价有所增长，地价的溢价率更高：

中指院天津分院统计数据显示，2016年5月，天津商品住宅价格为12297元/平米，环比下跌3.42%，同比上涨4.96%。

5月天津全市各类用地平均溢价率为33.40%，环比上升24.92%，同比上升14.04%。其中，住宅用地溢价率为64.59%。成交土地面积237.7万平方米，也环比增加43.49%，同比增加156.75%。

可预测，预售资金监管放松后，房企会有更多的流动资金去抢地，天津的土地市场或许会更热，而“面粉涨价带动面包价格上涨”，未来房价上涨也是大概率事件。

中指院就评述认为，天津楼市自2月末复苏，金三迎来开门红，之后成交略有波动但持续走高。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。

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