成都楼市“51条”新政 提预售门槛减供应量

◎每经记者 杜冉乐

6月21日，成都市政府官方网站发布了《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》（以下简称《意见》），业内称之为成都版楼市“51条”，《意见》自印发之日起30日后执行。

《每日经济新闻》记者注意到，《意见》主要涉及科学调控市场供应、促进房产消费、支持企业发展与落实属地责任等五大方向。针对火爆的土地市场，将调整土地竞买保证金制度，实行按宗地交纳等，试图为高溢价率土地降温。但其中最受业内关注的或许是“提高商品房预售门槛”的规定。

成都某龙头房企营销中层人士表示，“提高商品房预售门槛”这一条的后续影响应该很大，实力不强的中小房企在运营及管理方面将面临考验。对于政策预留一个月缓冲期，北京某地产代理机构成都分公司一位部门总监表示，最近一个月，各个开发商会积极申请预售证。

值得注意的是，日前，深圳市试水了一宗事先规定了必须现房销售的用地，被业内解读成是商品房现售制改革试水，为深圳楼市降温先兆。

可暂停商品住宅用地供应

年初以来，先是上海、深圳等一线城市房价领涨全国，甚至出现了非理性的过热势头。此后，苏州、南京、杭州等长三角典型城市的房地产市场也突然火爆起来，市场久违的抢房大战再度上演。5月份以来，厦门楼市出现暴涨，摘取当月全国新建商品住宅（不含保障房，下同）与二手住宅环比涨幅“双冠王”。

不过，成都楼市新建商品住宅与二手住宅环比涨幅仅为0.3%。或许是为了防微杜渐，成都市政府昨日发布了前述《意见》。对此，成都中睿地产营销负责人何良栩告诉《每日经济新闻》记者，成都楼市库存量偏大，政府有必要调节供给端。

记者注意到，成都楼市“51条”，首先指出要科学调控市场供应，控制房地产用地供应规模，对各区(市)县(含成都高新区、成都天府新区)每年的房地产供地实行计划控制，动态管理，如果超标将暂停供应。比如，对“销售周期连续三个月高于上限的区(市)县，暂停商品住宅用地供应”。

在动态管理上，新政将结合实际情况对各区域区别对待，比如锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(以下统称为五城区)及成都高新区的销售周期下限、上限分别为6个月、12个月。而成都近郊的龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县，销售周期下限、上限则分别为7个月、14个月，其他区(市)县销售周期下限、上限分别为8个月、16个月。

除了调节供地周期之外，供地结构调整也是新政的一个重要抓手。新政规定，商业办公用房过剩的片区，将调减商业用地规模和开发强度，以优化区域布局和商住比例。此外，成都楼市新政还强调了土地集约利用，将减少或暂缓五城区和成都高新区新征集体土地用于房地产开发，进一步支持旧城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后实施力度等。

值得一提的是，5月底，万科以104%的高溢价率抢下成都天府新区华阳一地块，而参与竞拍者多达11家房企，现场火爆异常。

《每日经济新闻》记者注意到，此次新政要求房企按宗地交纳土地竞买保证金，为土地市场降温的意图十分明显。

业内：对中小房企影响较大

一位不愿具名的某一线龙头房企成都公司营销部门中层人士表示，“关于成都楼市新政，我还没来得及详细看，但有一条印象很深，就是提高商品房预售门槛。”

《每日经济新闻》记者注意到，成都楼市新政第41条明确规定，要提高商品房预售门槛，对于房企未来新拿地开发的商品房项目，在申请预售证时，工程进度应满足“规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”

公开资料显示，2013年，成都市房管局曾出台《关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知》，规定预售证申请条件为“6层以下（含6层）建筑的塔楼应修至封顶，7层以上建筑的塔楼应修至规划地上建筑层数的1/ 4以上”。

在锐理数据某分析师看来，提高预售门槛对开发商的资金实力、操盘水平提出了更高的要求，中小房企需要积极提高经营管理水平以应对挑战。

“预售政策事关房企资金的回笼快慢，政策门槛提高之后，对中小房企影响较大，因其资金实力较差。”前述龙头房企营销部门中层人士表示，这更有利于专业型房企发展，因其当前融资成本较低。