房企借道PPP抢食轨道交通“蛋糕” 谁能搭上开往春天的地铁？

标杆房企万科“铁了心”，再度誓言跟深圳地铁集团（以下简称深铁）“在一起”，让外界对此解读为房企与地铁的“铂金时代”来了。

按照万科近来的重组思路，深铁将成其核心战略股东，而誓言在一起的“深万”，最近跟重庆城市交通开发投资集团（以下简称重庆交投）、中轨集团、东莞实业集团搭上了线，互相之间签下了合作备忘录。

万科这种亮相架势，似有压倒早先布局城市地铁相关投资的绿地控股以及聚焦北京地区的京投发展等个别房企之势。

过去一两年，国家发改委批复多个中心城市的轨道交通线建设，外界将之视为地铁时代的到来，但地方债受约束，资金成了软肋，房企看到了商机。地铁PPP模式虽格外受宠，但又有哪些房企能拿到入场券，如何具体参与？

联姻地铁的内在诱惑

近来，随着王石公开亮相深圳地铁与万科联办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”，进一步将地铁、城市与地产等财富盛宴推向了一个新高潮。

去年初，绿地掌舵人张玉良在绿地地铁投资公司揭牌大会上公开表示，他们要做成全国最大的地铁投资公司，希望以地铁投资为绿地转型的重要突破口，未来成为绿地房地产经营、建设施工及地铁相关资源长期运营的重要契机。

去年，绿地控股曾大张旗鼓地参与济南、哈尔滨、南京、重庆、徐州等城市地铁线路开发建设。

不少一线地产企业，明知地铁是一个大蛋糕，但去年以来，鲜见房企大佬明确表态发力地铁投资。

中部地区某大型上市房企高层人士向《每日经济新闻》记者表示，绿地是上海大型国企，实力不亚于央企，加上本身又擅长“城市超高层”的开发模式，地方政府频抛橄榄枝，易进入地铁投资新角色。

尽管绿地很强悍，万科还是来了。去年，绿地曾叫板过万科全国销冠，但年终万科仍稳坐“头把交椅”。从目前来看，绿地正在加速向“大基建、大金融与大消费”多元化战略扩张，而万科虽玩跨界，仍始终未偏离做地产这一初心。

5月底，万科与信达联合体一举夺得杭州滨江“地王”，该地块竞拍完后，万科却嫌贵，最后主动退伙了。6月初，深圳龙华推出一宗地，10多家房企疯抢，最终电建地产与广州方荣联合体豪掷82.89亿元，楼面地价近5.7万元/平方米，当时万科给的报价才57.5亿元。

最近几个月，“地王”俨然成了一些国企或央企的家常便饭，但如融创等不少一线实力房企却敬而远之。

兴业证券分析师阎常铭表示，在当前核心城市供地有限、市场资金充足、对房价具有较乐观预期的市场情况下，房企在热点城市（特别一线城市）获取优质土地难度大幅增加。

王石也表示，万科将以“城市配套服务商”为定位，积极参与以轨道交通为先导的城市发展。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

港铁“以地养铁”模式

《每日经济新闻》记者注意到，截至目前，港铁公司号称是全世界为数不多的“能盈利”的地铁运营企业，其背后秘密正是“以地养铁”模式。

浙江大学公共管理学院副教授杨遴杰表示，港铁的模式比较成熟，政府将地铁建设前的土地低价出售给地铁公司，地铁修造完成后，周边物业升值很大部分就归于地铁公司。

2015年，港铁公司（00036，HK）实现总收入417亿港元，同比增幅3.8%，股东应占净利润129.94亿港元，物业发展净利润23.29亿元，但同比有所下滑，而投资物业重估的净利润为21亿港元，同比减少19.65亿港元。

对于港铁的香港物业现状，比如甲级写字楼与零售物业租金下降，港铁公司行政总裁梁国权将之归结为受内地经济放缓影响。

去年至今年3月，港铁公司向南丰集团、新鸿基、会德丰、长江地产累计出售多个物业，可开发楼面面积逾62万平方米，其中涉及“日出康城”第6至第10期。其中第7期，港铁除了分摊住宅利润之外，还需为物业开发投入近50亿港元，并保留商场业权。

梁国权表示，未来5年左右，他们将为商场组合增加总楼面面积逾12万平方米，令现有零售组合应占总楼面面积增长约40%。

房企借道PPP分享地铁盛宴

实际上，外界将绿地的地铁投资视为内地版的港铁模式。按照绿地高层的设想，绿地地铁投资公司也将以“轨道交通+区域功能”的整体开发模式，在投资地铁建设的同时，参与地铁沿线的城市综合开发。

绿地又如何具体参与投资？这与PPP模式密不可分。2014年，绿地为了进军地铁投资，与申通地铁、上海建工等签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体。

当前，地方债规模受到硬性约束，但国家发改委又频繁批准各中心城市发展地铁，对资金需求庞大，PPP模式成为热宠，该模式最大特点就是地方政府能用轨道交通周边出让的土地作为还款来源。

一个潜在问题是，绿地未来参与地铁线的城市综合开发，仍需从公开市场上通过“招拍挂”拿地，能否低价获地成为一大考验。

从万科的视角来看，其与深铁签署的合作备忘录明确了在地铁四期轨网建设和沿线土地开发将以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

王石除了对深铁多褒奖之外，认为与重庆交投集团的合作意味着深铁影响力已不仅仅局限于珠三角，和中轨集团的合作为深铁和万科参与轨交PPP项目提供了资金支持，因为中轨集团是全国城市轨交行业唯一的产业资本，拥有充足的外债指标和多元化的资金来源。

根据万科初步设计，按照属地原则，深圳的轨道PPP项目由深圳地铁主导，重庆的轨道PPP项目由重庆交投集团主导，采取两两合作或三方合作，深圳地铁、东莞实业集团和万科集团三方合作与之类似。

不惟绿地、万科，去年4月下旬武汉地产集团联手武汉地铁集团打造首个PPP项目楼盘“地铁时代·常青城”，预计今年8月份上市，操盘者为武汉地铁地产联合置业，成立于2014年，注册资本5000万元，武铁出资2550万元，武汉地产出资2450万元。

前不久，中国财政学会PPP专委会主任委员贾康向《每日经济新闻》记者表示，国有资本有动力、实力优势参与PPP优质项目，但也不排除实力民企，比如华夏幸福等。良性运作PPP机制的关键是如何管好地方政府及代表其出资的国有资本之“手”，地方政府及国有资本应与民营资本一样，都应当好“球员”。