“阴谋论”？高价地让信达宝山楼盘赚疯了！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

最近，“高地价控”信达在上海宝山罗泾的一个项目开卖别墅了。

联排别墅“300万/套”，2种户型选择，户型面积100㎡，销售人员承诺，加上附赠面积，实际使用面积可以到280㎡-300㎡...

先不说别的，就这价格估计会让很多人惊讶——这算全上海最便宜的别墅了吧？！

但邦爷想说，大家脑洞打住吧！这可能是个阴谋...

最便宜别墅？

信达宝山的这个项目，这番推出的别墅，按总价算，大概300万一套，基本上是上海七八年前一些地方的别墅价了，目前市面上的别墅好歹也得卖个七八百万，信达别墅看起来的确很便宜。

但按单价算呢，因为别墅面积不大，所以单价基本上到了2万+/㎡，另外，邦爷从网上房地产的备案价格看到，其预售证的价格基本在2.7万元/㎡~2.8万元/㎡之间。

这样的价格可能在全上海来说真算便宜，但在宝山罗泾来说，可就算高了。目前罗泾板块的新房均价约1.8万元/㎡，信达项目的叫价直接高出5成。

所以，信达这批别墅的价格，虽然总价在全上海看来很便宜，但单价不仅不算低，在区域内还算偏高水平，这么看来，所谓的“最便宜”很可能是个营销噱头。

高价地阴谋曝光？

但噱头只是包装，阴谋还在里面。

相信很多人会问，在罗泾这个地方，信达怎么敢开高价卖？

罗泾板块位于上海宝山区的北部，而信达这个项目基本处在宝山区与嘉定区、江苏省太仓市交界处，20分钟路程抬脚就进江苏了。自驾一个小时，才能去市中心。距离最近的1号线富锦路站和7号线美兰湖站距离也有50分钟的公交车程。可谓“要配套没配套、要交通没交通”~

“罗泾是比临港还要差。”这是邦爷听到业内人士最多的评价。

但信达能抬价销售，除了罗泾板块本身的一些条件外（比如区域项目体量不大、别墅项目少，也就是说信达项目竞品压力不大；罗泾虽然远，但它跟市区的关系也就跟浦东差不多，一个在机场一个在金桥的感觉，但罗泾现在才卖不到3万/㎡，价格有优势），邦爷认为，它的底气就来自于高地价。

近日，信达在宝山以总价58亿元拍下一宗新高价地，楼面价已经去到4.8万元/㎡，这对区域的地价和房价可都是大大的鼓动。趁着这股涨价预期，把宝山的另一个项目高水平卖一卖，依靠高价地溢价来牟利，这种事信达又不是第一次干。

应该说，前有巧妙的营销包装，后又高价地加底煽动预期，信达宝山楼盘的销售表现确实不丢脸，半年时间已去化近500套（约7成）。

更重要的是，邦爷查看资料发现，项目的地块是2014年信达以8.45亿元拿下的，溢价104.1%，平均楼板价6800元/㎡。也即是说，信达项目在价格上已经翻了4倍多。纯算成本外收益的话，拿资深地产专家薛建雄的话说，也是赚翻的节奏。

但邦爷有个不太善意的猜想，如果不考虑资产证券化，或者说如果信达高价地在资本市场的套利之路走得不顺，它必定就要通过开发经营来保本获利，但高价地自拍出大家就算过账——这是一笔亏本账。

所以，届时的信达，会否用高价地把其他项目“加温打熟”顺利热销之后，就上演一回“捉放曹”，把顾村高价地退掉？？反正“退地”这种事，在上海土地拍卖历史上，已有先例...

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