深铁联手万科“阴谋”曝光：双方准备对高房价下杀手?

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

6月12日，由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行。万科董事会主席王石出席了这场会议。由于会议涉及传闻中重要的重组参与方——深铁，所有人都认为，这场论坛的内容和万科酝酿已久的重组方案有关。

但没有想到，在整个会场上，万科并没有提及任何和重组方案有关的内容。而是深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”模式等内容达成合作意向。

万科董秘朱旭会后则向记者透露，万科复牌可能要推迟10个工作日。 

不过，根据公司发布的新闻通稿透露，双方签约标志着深圳地铁与万科在对外复制输出“轨道+物业”模式上迈出了重要一步，未来双方的合作，将不仅仅限于深圳；对于万科而言，通过和深圳地铁合作，公司将有机会在地铁沿线获得源源不断的开发资源，“轨道+物业”的开发模式也为公司参与新一轮城镇化建设提供了契机。

这意味着，虽然这场论坛并没有涉及万科重组的相关内容，但依然会对房地产行业产生巨大震动！因为，这是一场针对高房价的“谋杀”行动。

都市圈的阴谋：猎杀高房价的开始

著名地产行业资深专家、新城控股高级副总裁欧阳捷曾在其个人微信号“欧阳先声”中发表观点，如果上海、北京、深圳等高房价的一线城市，能够利用轨道交通或者城际铁路将周边城市串联起来，发展若干个都市群，将非常有效地缓解房价快速上涨的压力。纽约都市圈和东京都市圈都是其中很典型的例子。

深圳市轨道交通建设指挥部办公室李福民主任表示，我国城市轨道交通建设已经进入快速发展的黄金时期。作为国际化、现代化、创新型城市的深圳，城市轨道交通大规模建设的局面也已经形成。据介绍，深圳7、9、11号线108公里地铁线路将于今年陆续通车，6、8、10号线也已经全面启动，加上新一轮修编，远期轨道交通总里程可达1000公里。

根据此次签署的备忘录，深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

深圳地铁集团总经理肖民表示，深圳地铁与万科达成战略协同，可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设，服务社会，有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩，加快向城市配套服务商转型。

万科董事会主席王石表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，万科将牢牢把握中国城市经济圈形成所带来的发展机遇，以“城市配套服务商”为定位，积极参与以轨道交通为先导的城市发展。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

国际经验表明，城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容，而轨道交通网络作为连结城市圈的重要纽带，在城市经济圈的形成中扮演核心角色。此次深圳地铁携手万科和东莞实业开展合作，其深层次的背景，也在于深圳市近年来经济辐射力不断增强，已经具备了成为城市圈核心都市的条件。在深圳“东进战略”和区域一体化的大趋势下，深圳及周边地区的互通互联开始提速。

这场“政治婚姻”的目的：要吞下全球市场？

对于万科来说，联合深圳地铁，围绕轨道交通进行业务布局，既是突破土地资源瓶颈的最优选择，也是公司顺应中国城镇化的大趋势、提前进行战略布局的重要举措。

在此之前，上海、杭州、深圳、苏州、南京等多地连续出现“地王”，土地市场已经不再理性，类似万科这样市场化程度高的房企拿地就变得很吃力。和地铁公司的合作，将帮助万科顺利解决这一难题。

随着我国轨道交通建设进入快车道，以轨道交通为导向引领城市发展的“TOD理念”（Transit-Oriented Development），正在被越来越多的城市所接受。“轨道＋物业”一方面促进了城市土地的集约利用，另一方面也为轨道建设的可持续发展提供了可能，未来势必将在全国大量推广。

深圳地铁是国内最市场化、也是最具有跨地域扩张实力的轨道建设运营商。和重庆交投的合作，意味着深圳地铁的影响力已经不仅仅局限于珠三角。而和中轨集团的合作，则为深圳地铁和万科参与轨道交通PPP项目提供了资金支持，中轨集团是全国城市轨道交通行业唯一的产业资本，拥有充足的外债指标和多元化的资金来源。

未来，深圳地铁与万科的合作有望随着深圳地铁的扩张，延伸到深圳之外的区域；而率先践行“轨道+物业”模式的万科，也将在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。

对于合作前景，深圳地铁和万科均充满期待。深圳地铁集团表示，未来将继续全力以赴推进“地铁+万科”战略合作，携手并进深圳、内地和海外市场。王石也表示，“轨道+物业”的黄金时代才刚刚开启，深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆。

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