龙华“地王”楼面单价超5.6万之后 深圳10万+豪宅又遭疯抢

每经实习记者 黄博文

6月2日，深圳龙华第一块商住地成功吸引18家房企火热开抢，中国电建+方荣联合体以82.8亿元的高价拿下，击败了招商、中铁建工、碧桂园、平安不动产、中洲、葛洲坝、万科、中海、龙光等18家房企，折合楼面价约5.6万/平方米。

一天之后的6月3日，位于南山区的华侨城新天鹅堡正式发售大户型单位，推出约315套298~380平方米及545平方米住宅。价格方面，平层产品定金100万元/套，复式产品定金则500万元/套。

根据现场销控表显示，此次项目的高层总售价集中在3585万~8859万元/套，折合单价11.6万~16万元/平方米。

开盘当天共计约500人到场，折后单价集中于11万~15万平方米，最高单价达15.8万元/平方米。消息称，购房者以房地产、实业、金融业等领域人士为主。

最终据开发商提供的数据，新天鹅堡总共成交151套，去化率47.94%，销售额达100多亿元。同时由于销售额超出公司预期，项目决定封盘一天。

无独有偶，今日（6月6日）刷爆地产朋友圈的东海国际公寓顶层871平米复式，据传卖出42万/平方米的天价。记者多方核实，此为假消息，实际单价为29万/平方米，总价2.5亿元。即使价格比谣言要低，仍然是令人咋舌的天价了，深圳豪宅的价格真是“心有多大、舞台就有多大”。

开发商惜售心态显现

关于华侨城新天鹅堡的定价，深圳中原地产研究中心经理王飞直言，定价略高，销售情况仍受到价格的影响。数据显示，新天鹅堡周边的二手房中，纯水岸16期的价格不足8万元/平方米。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿向记者表示，东海国际公寓、华侨城定价都是偏高的。“东海国际公寓是保留房源定价，不着急卖；华侨城新天鹅堡定价高于周边二手房，这充分表明深圳开发商的惜售心态：优质地段的豪宅卖完土地不可再生，卖一套少一套。”

不难发现，深圳豪宅市场正在逆势而动。自“3·25新政”以来，深圳市场观望气氛浓厚、楼市成交量有所下降，导致房价上升动力不足。近期龙华单价地王的出现，以及新天鹅堡等豪宅的开盘结果，豪宅市场强势突围成绩亮眼。

据中原地产统计，3月至5月，深圳豪宅累计成交1607套；其中3月豪宅共成交725套，环比上涨35.3%，在全市新房成交中占比升至13.9%，这也是进入2016年以来占比首次突破两位数；4月豪宅成交386套，尽管环比下跌46.8%，在全市新房成交中占比仍达12.1%。

刚过去的5月，深圳豪宅共计成交496套，在新房成交中的占比也达到17.5%，创下历史最高位；期内，创下单日销售50亿元纪录的蛇口半岛城邦备案124套。这其中，千万元以上豪宅的占比高达11.8%，相当于每成交10套新房住宅，就有一套千万级别豪宅。

2016年以来，深圳“10万+”豪宅已由去年的2个升至如今的24个，包括宝生Midtown、半岛城邦、华润深圳湾悦府已陆续入市。据了解，万科近期正式发布香蜜湖·瑧山府、兰江山第·瑧山道、深圳湾·瑧湾汇三大豪宅产品，其中瑧山府将于6月份首度入市，货值近350亿元。

受豪宅成交的结构性拉动，5月深圳新房均价高达5.58万元/平方米，环比上涨11.9%。

高净值人群开始抄底了

在房价高位运行态势下抄底，“春江水暖鸭先知”的先行者已经开始行动了。

记者辗转找到一位入手华侨城新天鹅堡的业主，他告诉记者这样的逻辑：当泰禾集团的尖岗山地王楼面价超过8万元，中国电建+方荣联合体拿下的上塘“地王”楼面价达到56781元时，现在买入华侨城新天鹅堡至少不会亏钱，何况还有高品质的产品兜底。

持有这样逻辑的购房者怕是不在少数，毕竟，在流动性宽裕的经济大环境下，在未来相当长的一段时期内，资产的价格将始终处于上涨周期，如何在此轮周期内实现资产的保值增值，豪宅的业主们熟谙此道。

由此传导开去，或许会引起新一轮超级豪宅热。记者了解到，过去的这两个月内，深业东岭、中粮云景、华丰前海湾以及恒裕嘉城等刚需类楼盘，开盘当天一共认购了98亿元。而华侨城新天鹅堡和半岛城邦三期就认购了超过180亿元，去化之快、销售金额之巨令人咋舌。

二手房市场方面，据了解，相较于惨淡的前一月，近段时间看房人群开始增多，投资客也开始咨询房源，伺机进入二手市场。

背后是资本的狂欢

这不是人居的盛宴，而是资本的狂欢。

豪宅为什么能卖这么火？根本原因还是不差钱：开发企业融资成本降低、高净值人群偏向一线城市豪宅实现资产增值保值。

吴睿向记者表示，在股市等投资市场震荡的当下，一线城市优质地段的豪宅仍然是高净值人群偏爱的保值增值的投资品种，其中，深圳更是一个避风港。豪宅会继续推高深圳的房价上涨预期，短期内也会和刚需产品的分化进一步加剧。

不过，吴睿也表示，随着深圳后续市场10万+豪宅的陆续入市，豪宅市场的竞争会愈加激烈，项目在去化率等方面会有所下降。

“下半年，随着货币政策回归稳健本位，楼市政策回归以人为本，而非加杠杆的周期，支持市场继续上涨的条件并不具备，豪宅市场能否持续坚挺还将存疑。”某银行分析师说。