当小城镇同样久居不易:24地房价过万

    第一财经日报 2016-06-06 13:41

    一线城市和二线核心城市的房价均已十分高昂。对部分年轻人来说,周围的小城镇似乎是不错的选择。不过,现如今,要在核心城市周围的小城镇居住也已不易。

    今年以来,在楼市进入到高烧模式之后,一线城市和二线核心城市的房价均已十分高昂。对部分年轻人来说,周围的小城镇似乎是不错的选择。不过,现如今,要在核心城市周围的小城镇居住也已不易。

    《第一财经日报》记者根据中国房价行情平台发布的全国小城镇房价排行榜统计发现,已有24个小城镇的房价突破万元大关,这些小城市主要包括两类,一类是环深圳、上海和北京三大一线城市周边,由于一线城市购买力外溢所带来的房价上涨。另一类主要是浙江板块的很多县城(县级市),前几年浙江房价整体上涨较快,基数较高,近些年房价实则较为平稳。

    需要说明的是,这里的小镇既包括了县、县级市,也包括东莞、三亚等不设区县的地级市下属的郊镇,因为在这些城市的镇相当于其他城市的区县。由于数据依据的是各城市所辖县市级区划的小区在当月出售的存量住宅均价的算术平均值(元/㎡),区域范围较小、楼盘不多,而且是一月一统计,因此数据相对变动较大。


    房价上万小城镇

    排名小城镇名称 所属城市 平均单价(元/㎡)

    1凤凰镇  三亚    16,891

    2凤岗镇  东莞    16,745

    3燕郊  廊坊    16,728

    4塘厦镇  东莞    15,863

    5瑞安市  温州    15,260

    6长安镇  东莞    15,189

    7温岭市  台州    14,995

    8三河市  廊坊    13,318

    9义乌市  金华    13,246

    10永康市  金华    13,089

    11永嘉县  温州    13,023

    12大岭山镇   东莞    12,903

    13常熟市  苏州    12,430

    14大朗镇  东莞    12,235

    15临海市  台州    11,694

    16崇明县  上海    11,667

    17青田县  丽水    11,526

    18大厂县  廊坊    11,148

    19乐清市  温州    10,872

    20清溪镇  东莞    10,789

    21黄江镇  东莞    10,222

    22淳安县  杭州    10,189

    23宁海县  宁波    10,118

    24昆山市  苏州    10,004


    环一线城市上涨快

    这其中,排名第一的仍然是三亚的凤凰镇,其均价达到16891元/㎡。凭借得天独厚的地理气候优势,三亚吸引了大量北方人来过冬、养老,置业需求旺盛,前几年三亚房价一直高涨,曾长期位居全国第四,只是近两年才有所下降。凤凰镇房价已经比之前高峰期时下降了不少。

    东莞凤岗镇房价今年以来扶摇直上,与凤凰镇的差距已然很小,只少100多元/㎡。今年1月,凤岗镇的房价还只有14489元/㎡,位居全国第四,但4个月间就上涨了2000多元。按照目前凤岗镇的上涨态势,超过凤凰镇指日可待。

    与凤岗镇相似的还有同样毗邻深圳的东莞市塘厦镇,这个经济大镇今年1月房价还只位居第八,但5月已升至全国第四,4个月间房价上涨了3000多元,涨势超过了凤岗镇。

    在超过万元大关的24个小城镇中,东莞就占据了7个之多。这是因为在深圳房价高涨的情况下,大量的购买力外溢到东莞的临深片区置业,直接造成了东莞的房价直线飙升,今年临深片区几个镇的房价同比上涨都在50%以上,房价明显超过东莞市区。

    与之有相似逻辑的还有北京周边的廊坊、上海周边的苏州辖下的一些郊县。例如毗邻北京的河北廊坊辖下燕郊镇(属县级市三河)以16728元/㎡位居第三;三河市位居第八,大厂县位居第18,香河县虽然没有过万,但是也超过了9000元,位居第40。

    在河北,有“北三县”的说法。所谓“北三县”,是指廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县,这三个县市行政上隶属河北廊坊市,却被京津包得严严实实,成为河北的“飞地”。特殊的地理位置,让这里成为了河北的经济特区,可谓离北京最近的“后花园”,吸引了大量受制于北京高房价而转移过来的购房需求。

    此后,北京市政府东迁,通州城市副中心确立,通州发布史上最严限购政策,与通州一河之隔的“北三县”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)楼市之火越烧越旺,涨幅甚至跑赢了深圳,构成了环京楼市中最为活跃的四个板块。

    继今年3月沪、深等一线城市之后,环京北三县(燕郊、大厂、香河)和固安4月相继发布楼市限购限贷政策,环京地区大量楼盘待售停售,廊坊“四小虎”遭遇限购冷水,楼市开始降温。

    得益于一线城市房价高企、购买力外溢的还有苏州的昆山、常熟等地。易居智库研究总监严跃进说,今年3月后,沪深部分刚需以及投资投机购房需求开始转移至周边的城市,也带动了周围地区房价的上涨。

    不过,大量非本地人“任性”买房,也给这些在收入和消费水平上明显低于一线城市的二三线城市居民增加了不小的压力。易居房地产研究院研究员曹倪娜分析,由于需求溢出效应,环一线城市周边吸引了大量有购买力的购房者,推动房价快速上涨,而这部分人的收入并不全部来源于当地,推高了这些小城市的房价收入比。

    浙江板块:高位横盘多年

    与环一线城市相比,另一部分房价上涨较快的小城镇主要来自浙江板块。在24个房价过万元的小城镇中,来自浙江的就有10多个,可见浙江房价整体水平比较高。

    这其中,温州辖下的瑞安市以15260元/㎡位居全国第五,台州辖下的温岭市位居第七,金华辖内的义乌和永康也进入到前十名。温州的永嘉县、台州的临海市、丽水的青田县、温州的乐清市、杭州的淳安县、宁波的临海县房价也都过万。此外,江山、海宁、象山、武义、余姚等县(县级市)房价虽没过万,也都超过了9000元/㎡。

    浙江板块房价普遍较高,有多重原因,一是在全国各省份中,浙江的民营经济和县域经济最为发达,城乡居民实际收入水平在直辖市以外的各省份中最高。从自然地理条件来看浙南、浙西等地都是丘陵地带,山地多,平地少,城市发展空间比较小,房价比较高。

    另一方面,2008年国际金融危机对浙江经济影响较大。受外贸经济、制造业、民营经济增速放缓的影响,浙江宏观经济下行压力增大,其后不少资金脱离实体经济,流入了房地产。2009~2010年浙江房价上涨十分迅猛,脱离了经济基本面,所以含有较大泡沫成分。杭州、温州的房价都超过了广州,直逼上海、北京。

    不过,2011年后由于经济下行压力较大,浙江板块房价开始大幅下跌。而在2014年以来全国楼市普遍下行的时候,浙江板块率先下跌,跌幅比较大。严跃进说,过去浙江民间资本充斥楼市,投资投机型的购房需求较大。随着实体经济渐趋疲弱,房价持续上涨态势终究难以支撑。

    今年4月,上海易居房地产研究院发布《近6年70城房价趋势报告》(下称《报告》),对全国70个城市新建商品住宅的价格按定基增幅进行排序,即对比2010年全年的房价。

    研究发现,2015年12月份增幅列在后10位的城市分别为温州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、宁波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金华(0)、青岛(1%)和大理(1%)。这其中,浙江板块占据了4个,即温州、杭州、宁波和金华。也就是说在过去五六年间,浙江板块的房价基本没有上涨,甚至还略有下跌。

    不过,如果以2014年底的数据对比2010年的数据来看,温州为-24%,杭州为-8%,宁波为-6%。可见2015年以来浙江板块已经有了明显的反弹。今年以来更是进一步上涨。

    当然,即便在止跌反弹过程中,浙江省内不同城市的分化亦十分明显。浙江省统计局的数据显示,3月份,浙江11个设区市新建商品住宅销售价格环比普涨,上涨的城市比上月增加4个,其中,涨幅较大的是杭州(2.3%)、宁波(1.6%)、温州(0.5%)。同比7涨3降1平,其中,涨幅较大的是杭州、宁波、温州;降幅较大的是台州、衢州、舟山,分别下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市与中小城市之间的分化仍十分明显。

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