部分二线城市房价涨幅明显 房企毛利率或跳降

楼面价超过房价的常态化，开始由一线城市传导至二线重点城市。据中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，全国30个典型城市中，楼面价同比涨幅超过50%的城市有18个，其中超过100%的有11个；土地出让金同比上涨幅度超过60%的有17个。其中，苏州、南京、杭州和合肥四个二线城市力压一线城市，成为高溢价土地集中营，楼面价上涨数倍。

中投证券一份研究报告称，受去库存政策刺激，部分二线城市房价涨幅明显，出于利润最大化考虑，企业均加快进军优质二线城市的步伐，势必增加相关区域的库存，近期房企新开工面积已快速攀升，预计部分二线城市库存量将增大。

更重要的是，“面粉贵过面包”传导至二线城市，房企2013年以前所拿得低成本地块消化后，行业毛利率将跳降。

部分二线城市成库存高地？

2014年以来，标杆房企重返一线、二线城市。2015年，一线城市楼面价超过房价成为常态。2016年以来，二线城市土地高溢价，地王频繁出现。

据中原地产研究部数据显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

“个别上市房企，当年业绩目标不足60亿元，却敢于拿出60亿元用于在热点二线城市高价增加土地储备。”某业内人士称，其旗下有多个十几年尚未结案的项目，这对处于扩张期的企业来说，现金流风险较高，若踏错市场节点，很可能对资金链造成重大威胁。

中投证券分析师在调研成渝地区后写成的报告中称，综合调研情况，“我们认为房地产市场从同质走向分化的步伐正在加快，二线城市可能成为下一个库存集中地”。

然而，除了西南、东北等二线城市库存量难以消化外，长三角、珠三角区域的二线城市却是地王频出的局面。

“看好二线城市是现在很多中型房企的投资心态，实际上在一线城市进入有障碍的情况下，中小型房企只能选择投资二线城市。” 易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，高溢价拿地的背后是，虽然二线城市被持续看好，但地王容易成为高库存项目，进而导致企业被套和增加潜在的财务成本。

高溢价拿地，直接影响的是企业被动地提高高端产品比例，同时减少刚需产品的配比。

有业内人士称，大规模的区域调整、产品结构从刚需型向改善型转型，项目运营效率会放缓。表面看来，部分房企开盘速度非常快，一般从拿地到开盘6个月-8个月即可完成。但背后不乏后续销售周期长，结算速度慢，项目整体运作周期拉长，存货规模大的现象。

尤其对一些拿地激进，资本市场运作不流畅，又被迫加大改善性产品比例的大幅调整产品结构的中小型上市房企来说，存在跌价风险的同时，去化率可能进一步降低，这种产品适销不对路，存货将难以周转。

行业毛利率将跳降

土地成本在房企运营成本中占比较高，其攀升将直接导致盈利空间的缩减。

从宏观市场角度来看，2013年以来取得的低成本的地块正在逐步被消化。以一个项目开盘到清盘时间为3年计算，今年或明年，这些项目将大部分进入结算期，这意味着2013年以后的高价地项目将入市销售，成为房企业绩的新来源。

据中投证券上述研究报告显示，近期土地招拍挂结果显示，受 2015 年以来地产行业回暖影响，当前新拍土地成本攀升非常明显，部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下，预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小，而地价成本攀升，存量低价土地减少，未来2年-3年，房地产行业毛利率将有可能出现明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据查询，近年来地产行业毛利率的峰值出现在2012年3月份，毛利率为41.39%；最低值出现在2005年12月份，为23%。而2015年3月底以来，地产行业毛利率从近37%一度下挫至26%。

据中投证券上述研报称，成都、 重庆等房企多、竞争充分、供需均衡的城市，一般房企很难获得超额收益。企业要么提升品牌知名度，获取品牌溢价，要么加大成本控制力度，通过节约成本获取利润。

按照中原地产首席分析师张大伟的分析，二线城市此轮产生的溢价率超过100%的百宗地块，未来入市房价至少要上涨80%-100%，即使按照标杆房企拿地的平均价格，也需要未来两年一、二线城市房价上涨50%以上。然而，市场真的会如此吗？

若涨价不达预期，这些项目延长入市周期、被搁置，甚至被低价转让将是其最终命运。届时，扣除资金成本，其毛利又将在哪里产生？退一步说，开发商有资金实力顺利开发销售这些项目，若产品附加值难以实现，依然无法避免毛利率下滑的局面。