“以房养老”试点2年投保不足60户，养老金不如领租金？

每经记者 涂颖浩

年轻时候拼命买房供房，老了抵押房子，换来每个月5000元～10000元的养老金，你愿意吗？

缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……看上去美好的“以房养老”在试点两年后，却遭到冷遇。

2014年，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即以房养老）试点，试点期自2014年7月1日起至2016年6月30日。

如今，“以房养老”试点期将近，上述四大城市的参与度应该来说是极低，以上海为例，仅有13人11户参与了该试点。

对这个结果，网易跟帖中一位网友如此总结：北上广的房随便一租就完爆养老金，抵押的是傻子。

真是这样吗？

各方谨慎参与

所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。即通常所谓的“保险版”以房养老。

5月29日，在“上海论坛”的“中国老龄化社会中的'以房养老'”论坛上，上海保监局副局长李峰透露，到5月20日，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。其中北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉是2人1户。

在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者：以房养老和传统观念是有很大的冲突的，容易引起“坐山吃空”的一种印象。另外，此类试点住房背后，如果出现了其他需要保障的问题，那么这个时候房主是否还可以再次抵押此类住房，或者说未来的潜在的居住权，这个也是有漏洞的，至少很多人不敢参与此类模式。

严跃进还表示：而且如果房屋的潜在价值比较大，或者说有一个升值的空间，那么对未来30年相应试点的住房进行评估，这个时候评估价肯定很难算，房主也肯定会认为保险公司等低估了此类住房的价值。从目前居民的意愿看，会有所关注，但疑虑比较多。尤其是目前房价上涨的过程中，更加会弱化抵押住房换取养老服务的需求。

事实上，除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。有保险公司相关负责人对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，作为金融机构，各家保险公司也对可能产生的经营和道德风险有自己的考虑。

“第一个担心就是房价下跌、抵押物会缩水；第二个担心是中国的土地使用权只有70年；第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办。此外，还有通胀风险。”该人士坦言，“面临的具体操作问题的确相当复杂。”

还不如领租金？

2015年3月，国内某保险公司的以房养老产品及费率的获批，成为国内首个以房养老保险产品，也结束了自试点开始后近9个月时间，没有任何产品推出的尴尬局面。

据了解，该保险条款显示，投保年龄要求是60周岁至85周岁，保险条款由合同构成、提供的保障、养老保险金的给付、延期年金等部分组成。

产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，试点期间优先面向孤寡失独老人、低收入家庭以及高龄老年群体。同时，该产品还设置了30天的“犹豫期”，这比一般保险产品10天的犹豫期延长了“反悔权”时间。

参与以房养老的流程显示：首先是客户签订投保意向书--然后对房屋进行评估后确认具体金额--如果客户无异议则签订投保单--进行法律尽职调查后保险公司承保--随后进入房屋抵押登记和公正等环节，这些流程完成且犹豫期过后，保险公司发放养老金。

据了解，在目前已顺利领取养老金的家庭中，月领养老金5000元～10000元的居多。

假设投保人为一位65岁的男性，以一套有效保单价值500万的房子为例，每个月大约可以从保险公司领取1.5万元左右的养老金。

记者注意到，近两年，一线城市，尤其是北京、上海的二手房均价呈现上涨势头。来自房价网的数据显示，2014年初，北京、上海、广州、武汉4地二手房均价分别为38144元/平方米、28217元/平方米、17962元/平方米、8936元/平方米；2016年初，分别为38831元/平方米、35768元/平方米、19316元/平方米、9269元/平方米。最新的数据（5月29日）显示，北京、上海的二手房均价分别为40976元/平方米、41531元/平方米。

此外，一线城市近两年的租房数据则维持基本稳定。来自第一太平戴维斯的数据显示，2014年初，上海住宅市场的平均月租金为181.9元/平方米，2016年初，住宅市场的平均租金为182.3元/平方米；2014年初，北京服务式公寓市场的平均租金为201.8元/平方米，2016年初，服务式公寓市场的平均租金为203.3元/平方米。

如果同样以一套价值500万左右的一线城市房产为例简单计算，"以房养老"能够领取到的养老金和出租的租金相差不大。

不过需要注意的是，实际领取的养老保险金额还应在此基础上扣除应当承担的相关费用，如房屋评估费、律师费、抵押及公正费等。如上述已推出“以房养老”产品的保险公司与老人约定，上述费用双方各承担50%。经测算，税费可能会占到房屋总价值的20%左右。