冯海宁：土地竞拍可推“熔断机制”超最高价即终止出让

◎冯海宁

据5月25日《证券日报》报道，有机构统计数据显示，截至目前，2016年共出现152宗“地王”。按照总价来计算，最高的50宗“地王”里，其中27宗地被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿元，占比约为54%；如换一个角度来看，在这50宗总价“地王”里，42宗为上市公司获得，合计金额为1682亿元。

“地王”的标准是什么？其实没有权威的说法，一般是指某个区域内地块成交总价最高，或楼面单价最高，或楼面地价最高的地块。以这些标准来衡量，2016年出现152宗“地王”看似过多，但不算离谱，因为全国的城市众多，而每个城市又被划分为多个区域，在当前不少城市楼市升温的背景下自然会出现很多地王。

“地王”并不受公众待见，原因是“地王”不仅推升地价，导致一些地方对土地财政更加依赖，而且还直接推动区域内房价上涨，增加了购房人经济负担。所以，舆论对“地王”多持批判态度。不过，任何东西都是有利有弊，比如“地王”的出现，同样有利于充实地方财政，可为公共支出、民生改善提供支持。

此外，“地王”还是观察楼市变化的一个“窗口”。比如，2016年以来共出现152宗“地王”，一线城市仅有21宗；而同样的统计口径2015年只有95宗，其中一线城市共计51宗，这至少说明两个问题：其一，今年楼市总体比去年更热；其二，受多种因素影响，开发商的目标今年逐步向一线城市之外的城市转移。

值得注意的是，从统计数据来看，无论是“地王”宗数还是成交金额，都反映出绝大部分“地王”是上市企业+国企制造的。对此，有一种观点认为，因为制造“地王”等于是在推高房价，国企似乎不应该这么做，毕竟国企不能忽视社会责任。而上市公司制造大量“地王”，则折射出楼市被寡头垄断的现实。

实际上，上市企业也好，国企也罢，作为市场主体，有权利参与土地竞拍并拿走“地王”。上市企业对股东负责，就要有业绩；国企要实现国有资本保值增值，也要有业绩。而且，在中小开发商逐渐被市场淘汰出局的情况下，只有上市企业与国企才有实力参与“地王”争夺。所以，上市企业+国企制造“地王”很正常。

事实上，“地王”并不完全由上市企业+国企制造，而是多方联合制造，其中，地方政府在其中扮演的角色极为重要。

由于“地王”可以拉高城市地价和房价，为地方财政带来可观的卖地收入和税费收入；再加上“地王”被开发利用后容易成为区域内地标性项目，有利于提升城市外在形象，因此，一些城市的管理者就会有意无意地制造“地王”，这在业内并不是什么秘密。

另外，“地王”的出现也与炒房者、买房者有一定关系。从过去情况来看，楼市低迷时期很少出现“地王”，而房价上涨期也是“地王”喷发期，因为房价上涨改变了开发商预期，而房价上涨显然与需求侧有关。同时，“地王”的出现还与价高者得的土地招拍挂制度有密切联系。

尽管“地王”看上去是一种市场现象，不可能完全杜绝，但笔者以为，应该采取合理方式减少“地王”，以免“地王”扰乱楼市，比如在楼市推行熔断机制，当土地溢价率超过规定比例，土地竞拍应该自动中止或作废。最近苏州就有规定，报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。这种熔断机制应该在全国推行。

再比如，对于城市黄金地段的地块，在出让时应该对单次出让面积进行限制，以降低出让总价。还有，对“地王”在一定时间段内集中出现，应该暂停土地供应，以便开发商冷静面对。此外，还应该对“地王”强化监测，警惕地王变“囤地”。

（作者系媒体人）