泰禾47亿崇明拿地内幕：每平米省2万元？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

“小刘这个项目估计大概要亏200多亿，还抬高我们的市价，让我们无厘头赚了300亿。我们还喝他一百多万的红酒，岂不是禽兽吗？你是燃烧自己，照亮我们，你啊，是个伟人。请受我一拜！”

看过电影《美人鱼》的人应该都还记得这句经典台词，也记得这个镜头：

在影片开头的土地拍卖会上，四爷和小刘对飚报价，最后小刘以高出100万的价格取胜。但正在四爷洋洋得意的时候，小刘却拿来了一张填海批文，这背后得是多大的利润啊！一向和小刘“不对眼”的四爷为了和小刘合作，共同发财，不得不派出女儿亲自追出去...

相似的场景出现在了现实中...

5月19日，泰禾集团以47.42亿总价拿下了崇明长兴岛的两块地，折合楼板价达到1.5万元/平！

要知道，上海房价网的数据显示，崇明的平均房价也就一万多。要说崇明的潜力很大，好像也不是。

因为一直以来，崇明虽然属于上海，但到上海市区实在太不方便，经济状况也远远不如昆山、嘉兴、太仓等同样“远离”上海市区的地区，所以上海人宁愿去花桥、嘉善买房，也不愿意去崇明置业。

但这会儿，崇明的地价却飙到了1.5万/平，而且现场争夺还十分激烈（远远超过了星爷电影里的场景）。

上海有一个堪比四爷的地产大佬就发话了，“这种鸟不生蛋的地方谁会买？买了度假？问问被限购的上海人，谁去那里度假？”

邦地产有很多粉丝也说，“格就是只冲头（上海话：傻瓜的意思。）”泰禾买它，真让人想不明白。难道和小刘一样，泰禾老板黄其森是为了“填江造地”，才买的地？

你没看到的“崇明”

所谓的“填江造地”可能只是邦地产粉丝yy的。但邦爷认为，拍下这块地，可能是黄其森发现了大家没发现的一些价值。

邦爷注意到，4月18日上海发布消息称，2017-2025年间，上海将规划建设9条轨道交通，其中一条就是“崇明线”，能让浦东金桥到崇明本岛的路程缩减至30分钟。另外，如果越江隧道西线通车，崇明岛到宝山只需花15分钟。

要知道，崇明岛是上海唯一拥有大量自然生物的生态岛。由于岛域自然地理的局限以及对外交通条件的限制，崇明岛尚未进行过大规模的开发，基本保留着原始状态，崇明岛的生态价值在整个长江三角洲地区都是可圈可点的。

回到拍地这事，邦爷特地看了下越江隧道西线终点——宝山牡丹江路地区的二手房，区域目前的二手房价格已经到了3.5万/平，金桥区域的二手房价格更是到了5万/平。

这说明越江隧道西线的另一个终点——崇明，日后房产物业的升值潜力是可期的。如果按照宝山、金桥目前的房价情况来估算，泰禾在买地这事上至少省了2万元。

另外，邦爷想分享一个角度：

崇明岛和临港等上海待开发地区不同，属于供应量小的小盘股。

根据《崇明统计年鉴2015》显示，2014年崇明的开发企业总共只有35个，开发项目只有41个。2015年崇明总共成交了7块地，其中6块还是动迁地，仅有1块商用地。

而目前，崇明岛的土地大部分都掌握在上海的几大国企里面（上实集团、光明集团、中华企业以及崇明岛本地的一些国资企业）。

有限的供应和价格洼地的现状，想想会诱导什么出现？当然会是未来的资本大量流入！

顶级中的顶级

如果，光是价格洼地和有限供应，估计这个片区也就是一般的刚需定位。但偏偏崇明的配套是顶级中的顶级。

基本上，上海最高档次的生活设施，都被安排在崇明，比如华东最大的72洞海岛高尔夫球场、国际赛事级马球场、海船级游艇码头、东滩水世界主题乐园、直升飞机停机坪、国际会议中心、五星级酒店金茂凯悦...

就连崇明岛的鸡都不同。邦爷有同学就说，崇明的鸡和上海那些工厂化生产的鸡都是完全不同的。前者从出生到宰杀，至少要一年以上，而且只吃虫子，不喂人工料，鸡肉的品质，和食用的安全程度，远远超过目前市场上的肉鸡。岛上的蔬菜、大米，也多用传统的农耕方式种植，但苦于交通、物流，这些食品运到市区通常很贵，也不容易买到。

这样的配套，这样的生活品质，加之环境够优美、森林够丰富、水系够发达、空气够清新...这些的确只有崇明才能hold住，这就是崇明相较上海其他所有地区的最大亮点，也是对富人最有吸引力的地方之一。

胡润有调查就显示，当下的中国富人对自己的健康和生活品质，越来越关心，并且愿意在这方面花大代价。对他们来说，只要车程能够在一小时以内，常去崇明呼吸下空气，吃点干净的食品，清空自己的大脑，有什么无法接受的呢。

泰禾也许就是看到了这些前景，才花了47亿在这个“鸟不生蛋”的地方买地。但毕竟整个生态岛要建好，没有5到8年不行，泰禾想很快赚钱，估计也不一定容易。但谁让他刚公布拟增发98亿呢，这么多流动资金，足够让泰禾养这块地。

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