“地价有泡沫”话音刚落 孙宏斌就把目光瞄向了燕郊、深圳

每经记者 王杰

5月16日，融创中国在北京举行发布会。当天，融创中国董事长孙宏斌提示，当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

“由于地价太贵，北京很多项目都被豪宅了，不卖到10万元以上根本不赚钱，北京可以有10万元、20万元每平米的房子，但不应该到处都是。很多北京、上海开发商的项目之所以迟迟没有入市，就是因为一旦入市就有可能亏本。”孙宏斌表示。

5月19日晚间，融创中国（01918，HK）与莱蒙国际联合发布公告称，双方签订框架协议，融创中国将收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的股权，总代价为43.94亿元。

44亿拿下7个项目

根据公告，融创和莱蒙国际联合公告涉及的第一个项目，就是位于京东燕郊的莱蒙顺泽•水榭花城。

公开信息显示，水榭花城位于燕郊汉王北路，共3804套房源，去年下半年一期入市，目前已经售罄。来自售楼处的消息，目前二期尚未入市。

水榭花城售楼处的工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前暂未收到被融创收购的消息，但二期将会提高售价。

北京限购后，外溢的刚需人群成为这里的购房主力，几年间，燕郊房价多次大起大落。

中原地产统计燕郊的历史价格数据显示，2009年初，燕郊的房价基本在3000~4000元/平方米，2009年底的燕郊房价已经到每平米6000~7000元。

2010年5月，随着北京房价飞涨，有楼盘卖出过13000元/平方米的价格；2010年9月，河北出台“限制外地人买房贷款”的政策，燕郊房价跌回“8000时代”；2010年11月，在“环首都”概念及燕郊地铁的传言下，燕郊房价重回9000元/平方米，随即又下跌。

2011年上半年，燕郊房价基本维持在7000-8000元/平方米，且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也回落到7000元/平方米，部分项目均价直降3000至5500元/平方米；2013年，燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元/平方米；2014年受全国市场降温影响，价格再次下调到8000元/平方米。

2015年，燕郊住房市场的看涨预期继续强烈，这促使房价出现继续上涨的态势，部分项目售价已经超过2万/平方米、部分房源价格甚至超过2.5万/平方米，均价也高达1.6万/平方米，同比涨幅超过100%！

高涨的房价引起了监管层的关注。4月2日，廊坊市就正式发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，俗称“廊九条”，其中“非本地户籍家庭只能购买一套住房，且首付比例不低于30%”。

一家地产公司的副总曾告诉《每日经济新闻》记者，“廊九条”的实施，或会将置业需求推向廊坊西和永清。长期看全国投资客可能会盯上燕郊。毕竟燕郊全款买房不受影响，外地一个家庭限购一套。之前是北京人来投资，下一个阶段可能是全国的投资客更关注这个区域。

并购比拍地王更划算？

融创中国布局燕郊后，水榭花城的产品类型是否有所变化？截至发稿，记者暂未收到融创方面的回复。

其实，融创收购莱蒙顺泽水榭花城仍未落定。一个关键点，还需要另一个股东“北京华夏”不行使优先购买权。根据公告，北京华夏——北京华夏顺泽投资集团有限公司，为三河学者之家创始投资人。三河学者之家为水榭花城项目公司的母公司，莱蒙国际间接持有三河学者之家51%股权。

在此之前，融创在北京亦收购了昌平东方普罗旺斯和怀柔长青雁栖湖别墅两大独栋别墅项目。

亚豪机构市场总监郭毅表示，在当前的市场环境下，并购对于开发商来说是远比拍“地王”划算得多的一笔生意。

亚豪机构的统计数据显示，2015年，北京住宅用地中共拍出10宗楼面价破5万元、未来售价10万元+的准豪宅地块，此外土地出让金超过50亿元的住宅地块也有7宗之多。而2016年行将过半，目前北京只不过出让了5宗住宅用地，平均楼面价格高达4.36万/平方米。

郭毅认为，地寡且贵，再加上整体市场的豪宅化造成项目去化周期拉长，“地王盘”达到现金流回正至少需要3年以上，资金风险和市场风险显而易见。相比之下，并购项目的周期通常能够控制在一年内，并购完成后花上几个月时间调整策略和优化产品，就可以直接上市销售，无论是出于控制成本，还是降低风险的角度考虑，并购项目都更具优势。