叶檀：资金涌入部分一二线城市令人忧虑

◎叶檀

5月18日上午，周浦纯住宅地块结束拍卖，保利以54.5亿元杀出重围，可售住宅楼板价5.45万元/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万元/平方米，刷新了上周泗泾6万元/平方米保本价“地王”。参加竞拍的开发商多达37家，创下上海最多开发商竞拍纪录。

5月16日，融创中国董事长孙宏斌直指当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险，认为“现在南京和苏州，包括北京，上海等城市的房价没有泡沫，但是地价有泡沫”，“房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了”。

不过，融创仍然以高价拿了上海松江泗泾的土地。5月11日，上海松江泗泾的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价，一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价“地王”纪录。这意味着泗泾的商品房保本售价达到6万元/平方米，泗泾的“地王”纪录仅保持了一周。

事实上，一、二线城市的高地价有很多原因。

首先，实体经济投资回报率下降较快。目前，大量资金聚集在一二线城市，抢夺未来经济发展的资源。

地产评论人卢俊表示，不论现在土地贵不贵，上海未来将没有土地可用。上海将建设用地锁死在3226平方公里，截至2013年，已用3070平方公里，未来全部还剩不到156平方公里（含商办、工业），上海土地的稀缺程度可想而知。

当前，还有一个值得深思的问题，就是实体经济下行压力仍大，使得整个社会的资金向安全垫最厚的城市集聚。

其次，在流动性充裕而实体经济吸引力下滑的情况下，相比于股票等资产，房地产是最容易抵押与流通的资产，加上受到一定非理性情绪影响，再度使得部分地区的房地产进入疯狂周期。

根据仲量联行今年在上海发布的报告，我国房地产投资市场国内资本显著增长，2015年商业地产投资创纪录，完成交易资产总值约1500亿元人民币，国内资本占比达到四分之三。得益于私募基金、私营企业、国有企业和保险公司等国内投资群体支持，国内投资过去8年复合增长率达到15.4%。预期未来几年投资有望创纪录。

如潮般的资金又涌入房地产。旭辉集团总裁林峰向新华社记者表示，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

为了减少高杠杆风险，最近监管层在P2P、票据等领域进行风险摸底和清理，对股市的高杠杆同样警惕。相比其他资产，房地产造假相对更为困难，虽然投资风险大，但毕竟有某个地段的砖头瓦块和证书存在，房地产抵押给银行也属于真实的资产，这也是房地产一直是最重要的金融抵押品的根本原因。

最后，由于目前处于转型期，为了给转型腾出空间，不可能把股市、期市、楼市一棍子全都打死。相比而言，房地产腾挪空间大。通过各类城市的微调，抑制房价过快上涨的城市，提升其他涨势较慢的城市，保持房地产市场的稳定略升，是最理想的选择。但令人忧虑的是，市场资金密集涌入部分一、二线城市，并未跟着城市群总体布局走。

经历这一轮楼市上涨，人们也逐步看清了房地产在经济发展中的特殊作用，也看清了一线城市群不可取代的地位。目前，部分地区的房地产在透支未来数年的上涨空间，泡沫越来越大。当下，很难说什么时候会出问题，就像一个不断膨胀的气球，虽然很难说何时会破灭，只能说风险越来越大。当下，大家都在期待经济转型尽快完成，实体经济快些好转。