前4月全国楼市“板块轮动” 房地产开发投资加速回暖

国家统计局14日发布的“2016年1－4月全国房地产开发投资和销售情况”显示，继2月份实现两年来首次回升后，房地产开发投资增速在3月、4月实现加速回升。

国家统计局的数据显示，1月至4月，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%。易居智库研究总监严跃进表示，全国房地产开发投资数据超出市场预期。其原因主要有二：一是2015年前4月的基值较低；二是与楼市销售回暖、房企资金回笼较快、投资力度加大有关。

数据显示，1月至4月，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比去年全年提高30个百分点。其中，住宅销售面积增长尤快，达38.8%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，比去年全年水平提高41.5个百分点。

由于当前二三线城市市场交易活跃、住宅销售量价可观，全国住宅库存量持续下降，去库存速度继续加快。4月末，住宅待售面积比3月末减少894万平方米，同比仅增长4.5%，相比前3月回落2.9个百分点。

但一线楼市由于收紧调控出现成交整体下滑态势。如在上海和深圳房地产调控新政策出台满月后，沪深楼市交易量和成交均价均出现回落。上海住建委统计数据显示，“沪九条”实施满月后，上海一、二手住房成交面积环比分别减少43%和58%；成交均价环比分别下降4.8%和0.4%。另据易居智库中心统计，“深六条”出台满月后，深圳新建商品住宅成交套数下滑57%，新房价格下跌1%。

土地市场开始升温。数据显示，1月至4月，房地产开发企业土地购置面积同比下降6.5%，降幅继续收窄5.2个百分点；土地成交价款则“转负”，由1月至3月的增长3.7%，转为下降0.2%。

业内人士分析称，由于地价高企的一线城市在4月份并未推地，因此土地成交总价相比3月份略有下降。然而，在一线城市门槛渐高、以及“沪九条”“深六条”等政策压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局一线城市周边城市，以及热点二线城市。如4月上旬，苏州土拍引发40余家房企角逐，13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的地王纪录；合肥4月28日出让6宗地块，单日揽金达113.07亿元。

对于二线城市房地产市场不断升温，易居中国执行总裁丁祖昱预计，热点城市市场将开始调整。其中，一线城市由于政策收紧，成交量将持续下跌；二线城市热点城市市场可能过于“火热”，陆续将出台调控政策，但总体销售量价回落幅度将小于一线城市；三四线城市则由于供大于求的局面并未改变，因此销量变化总体趋稳。