苏州一楼盘单价直降9000元 楼市真的要退烧了？

每经记者 吴若凡 实习记者 王浩也

近日，“苏州湾壹号直降9000元／平方米”的消息满天飞，不管是对刚需族还是投资者来说，如此大幅度的“降价”是入手的大好机会。如果这个消息属实，这可是全国二线城市的首个降价案例，是不是意味着二线城市的价格转折点就要到来了呢？

《每日经济新闻》记者以购房者身份打电话到其售楼处求证，销售人员表示，这并不是降价，“我们一开始售价26000元/平方米的是精装修，这个月7日推出的17000元/平方米的户型是毛坯房。”

据苏州新浪乐居介绍，苏州湾壹号7日推的盘户型面积达多在180平方米－190平方米之间，比第一次的面积大很多，而且，此次的房屋户型大多是看不到湖的毛坯房，所处位置比较偏僻，采光极其差，而上次的户型大多是湖景的精装房。

虽然两种类型的房屋类型导致价格有差距，优淘城总裁薛建雄却认为，这个就是降价，“26000元／平方米的房子，装修就要9000元/平方米，占到1/3，这个在苏州是不可能的。”

薛建雄告诉记者，在苏州两万多的房子，装修标准三、四千已经很厉害了。要是在上海，9万元、10万元的房子里面，9000元的精装修还可以说是合理的。他表示，应该是房企前期想做大户型、卖豪宅，最后发现价格太高了，导致顾客不接受，因此以降低楼盘硬件配置为理由把价格调下来。

投资客减少带来“量”变

南京克而瑞总监王新科告诉记者，虽然出现了这种“降价八九千”的个别现象，但许多项目成交依旧火爆，其中龙湖地产在苏州的龙湖狮山原著高端项目，于5月6日开盘当天就揽收35亿元，“一个楼盘降价可能是开发商资金链出现问题，也可能是产品结构出现问题，出现这类价格调整属正常现象。况且这还只是报价，并不是真实的成交价。”

据《扬子晚报》报道，今年4月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交7886套，其中住宅类房源共计成交6483套，环比减少3169套，降幅为32.83%，较去年同期减少738套，降幅为10.22%。二手房方面，上个月苏州二手房成交总量为10044套，环比3月下降了41.16%，其中住宅成交量达9297套，环比3月下降了41.83%。

中原地产苏州总监程杰告诉记者，从4月份开始，连续几周出现的交易量下滑很大原因由于投资客减少引起的。

王新科表示，不只是苏州，包括南京、无锡均出现了来客量减少的情况，“这主要是由于市场高位增长不是持续性的，短时间内出现了周期性调整。此外，政府的调控预期明显加强，使得市场观望情绪浓厚，增强购房者对于后市下跌的心里预期。”

房地产市场周期性波动

近日发布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，江苏纳入统计的17个城市中，房价上涨的有13个，其中昆山房价环比上涨6.06%，居全省房价涨幅之首，苏州和南京两个热点二线城市楼市也延续高热态势，房价环比分别上涨5.49%和4.73%。有业内人士表示，虽然“银四”住宅成交量有所下滑，但是成交均价还是继续往上涨。根据相关机构统计，苏州上个月住宅成交均价为17553元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨54.12%。

但另一方面，今年4月份以来，苏州楼市库存量开始一路下滑。据克而瑞提供的统计数据显示，苏州楼市可售量由795万平方米一路下滑至今年4月份的361万平方米，消化周期则降至截至4月底的3.2个月。

据苏州新浪乐居监控中心统计，5月第一周，苏州住宅成交量跌破千套，为864套，环比下降805套，降幅达到了48.23%。

王新科告诉记者，成交量的波动在房地产运行周期中，相当于一个短周期的变化。而这是合理的现象，“市场格局变化导致的成交量变化并没有到来，如果这种情况出现，那最先受影响的将会是土地市场。”

根据苏州市国土资源局的网上挂牌出让公告显示，5月23日和24日两天共计出让20幅地块，其中有15幅纯宅地。而据记者初步统计，目前已有不下30家房企有意向争夺上述地块，地块的起拍价在2.2万/平方米左右，王新科表示，开发商普遍预测最终楼板价在3.5万/ 平方米以上。

上述专家认为，目前苏州市场的整体格局并没有发生太大变化，“除非政府出台和上海相类似的严厉调控政策，这才会直接导致市场面大幅度的下滑。”