国内最大规模酒店资产证券化产品发行 世茂酒店分拆上市可能性变小？

每经记者吴若凡 近日，世茂对外公布了最新的博时资本-世茂酒店资产证券化项目，产品总规模26.9亿元，刷新了国内已发行酒店资产证券化产品的最大规模纪录。 继2015年8月和11月分别推出国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品以来，仅隔半年，世茂集团又推出全国最大规模酒店资产证券化项目。世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸女士在今年3月曾透露：“世茂今年会对酒店、自持物业、商业自持物业做证券化的探索，也包括可能对库存产品的证券化探索。 《每日经济新闻》记者发现，2011年5月，世茂房地产曾高调对外宣布已向港交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划分拆旗下的五星级酒店资产，以旅游地产概念上市。 上述博时资本-世茂酒店资产证券化项目的完成，是否意味着酒店业务单独拆分上市可能变小？世茂房地产品牌相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，该产品是一款收益权的资产证券化产品，其他内容不便透露。 酒店资产上市估值偏低？ 目前，《每日经济新闻》记者尚不清楚世茂独立分拆后的资产剥离情况，也不清楚这款产品是以什么作为资产证券化的基础资产。业内人士猜测，该产品可能是将这几家五星级酒店每年的收益（现金流）打包，每年给予固定收益，在第八年一次性回购。 业内人士估计，世茂之所以只把五星级酒店资产拿出来可能是因为资本市场只认这部分资产，亦或是其他酒店所对价的资产收益达不到预期，记者就此询问世茂品牌负责人，对方表示不便透露。 记者在查询世茂房地产2015年财报后发现，截至2015年底，世茂旗下已开业的酒店共计14家，其中完全自主经营的五星级酒店有3家，2015年合计经营收入13.02亿元。 从目前来看，五星级酒店市场并不是很好，行业在2014年呈现亏损，2015年逐渐企稳，目前来看在低位徘徊，酒店总体入住率较低，只有60%左右。此外，近年来高星级酒店市场并不好，存在供应过剩局面。资本市场普遍认为酒店的投资回报率较差，高星级酒店上市难度较大。 事实上，2014年6月，当时的方兴地产分拆酒店业务并独立在港交所上市，但代价是方兴地产股价较2014年资产净值折让超过60%，而酒店方面估值更是严重偏低，折让超过70%。 房企融资渠道不断创新 一位不愿意透露姓名的业内人士分析，市场经营前景堪忧和上市难度加大，或许使得世茂将酒店分拆的事情抛在了一旁。 上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅表示，世茂选择酒店资产证券化，而不是单独拆分上市，目前来看是最明智的选择。资产证券化有助于盘活存量资产，它能够解决上市公司现金匮乏的问题。同时，融资成本在5%~6%之间，对于有存量物业和稳定现金流的开发商来说是最佳选择。 类似世茂房地产这样大规模持有酒店的房企还有很多，其中以绿地、万达、碧桂园等所持有的酒店资产最多。他们是否也能仿效世茂房地产，对旗下部分酒店业务打包资产证券化？邹毅表示，资产证券化前提是要收益达到投资者的要求，肯定有挤出回报要求，投资者才会去认购，即回报率和稳定的现金流。如果达不到，就要折价，所以不是所有的酒店业务都适合通过资产证券化进行融资。 东方证券房地产首席分析师竺劲表示，对于持有酒店和商用资产较多的开发商来说，一旦资产证券化以后，就可以在金融市场流通，这在未来将成为一个大趋势。开发商要想盘活资产，就需要找多元的融资渠道，对于有稳定资产的房地产公司，除了上市之外还有很多条路可以选择。