沈阳楼市去库存周期又延长 18个月才能出清

每经记者 王杰

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

值得注意的是，与之前高层多次强调去库存相比，本次会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。

来自易居研究院智库中心的统计数据显示，尽管出台了一系列刺激楼市消费的策，沈阳楼市的去库存却压力丝毫未减，去化周期反而从17.6个月，延长至18.1个月。

各地去库存“冰火两重天”

据了解，库存消化周期一般12个月左右较为平衡或比较合适，而高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。

据易居研究院智库中心的统计数据，4月，北上广深四个一线城市的存销比均低于12个月。北京存销比为10.3个月，上海存销比为6.6个月，广州存销比为9.6个月，深圳存销比为7.9个月。2016年1月，这四个城市的存销比分别为9.8个月、7.3个月、10个月和7.4个月。这说明，尽管采取了严厉的调控措施，但一线城市基本上都面临库存不足的现象。

二线城市却有很大差距，市场已然发生分化。比如沈阳市库存仍然处于高位，但南京、苏州等城市库存则低于6个月。上述机构的统计数据显示，沈阳4月份存销比为18.1个月，而在1月份，该数值为17.6个月。南京市4月份存销比为2.4个月，而在1月份该数值为4个月。苏州市4月份存销比为3.2个月，而在1月份为3.7个月。合肥市4月份存销比为2.3个月，而在1月份为4个月。南昌市4月份存销比为6.5个月，而在1月份为6.8个月。杭州市4月份存销比为7.4个月，而在1月份为10.4个月。如此对比，类似沈阳等城市，去库存压力没有明显释放，而类似杭州等城市，则积极释放。

虽然一线城市和不少二线城市库存处于低位，但近期成交有所放缓。

中原地产研究中心统计数据显示，54城5月前8天合计住宅签约7.44万套，环比4月份的7.63万套下降2.5%。从数据看，一线城市跌幅最明显，成交量下调近6%，二线城市也有所回落，跌幅3.8%。整体看，市场在一季度冲高后，出现了连续成交放缓现象。

“3月份，多个重点城市成交量房价攀至新高，且涨幅达到历史之最。在冲高后，市场有所回落，但依然处于高位。”业内人士认为，政策分化出现，各地政策也愈加体现“因城施策”的特征，化解市场的高库存，仍是诸多地区的重中之重。在3月份，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊、北京，多个城市出台了力度或大或小的约束性政策，从内容看，当然是上海最强，深圳稍弱。

仍有很多城市需要楼市刺激政策

库存数不同，政策也有所区分。

以沈阳为例，3月28日，沈阳市政府网站公布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》（下称“意见”），以此来去化房地产库存。

“意见”对个人购买住房给予奖励政策，并加大住房公积金贷款支持力度，降低二手住房交易税费，支持两地分居家庭、农民工和外籍人士在沈阳购房安家。

对于供应端，“意见”要求严格控制新增供地，加大闲置土地处置力度，加快城市基础设施和配套设施建设。对于开发企业，“意见”支持其调结构，通过并购重组、拓宽融资渠道等方式，减轻开发企业负担。

3月18日，苏州发布稳定房价的新政。这份《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》共包括十条指导意见。其中提到，苏州还将加大普通住宅用地供应，满两年未开发的土地将依法收回。

而4月底发布的南京楼市新政“十条意见”中，其中包括精准去库存，商办库存较多、去化周期较长的区域，允许调整土地用途、规划条件；保持合理土地供应规模节奏，地块拍卖中保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付；刚需集中区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）50%的合理占比；鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。

目前全国多个省份已发布去库存相关文件。其中，吉林省政策较有亮点，提出实行“一城一策”去库存。根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，吉林将全省城市分为四种类型，提出到2018年底，一类城市（库存规模大、需求较为旺盛）商品住房库存量比2015年年底减少25%，二类城市（库存规模大、需求不旺盛）和三类城市（库存规模小、需求不旺盛）减少30%，四类城市（库存规模小、需求较为旺盛）不设任务。

对于未来的库存去化政策，首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池在接受《每日经济新闻》采访时表示，各城市会根据自己的情况打出组合拳。库存低、房价涨幅较快的一线城市，还要从严执行限购、限贷、限价的政策，并增加土地供应；库存较高的城市则应减少土地供应，采取宽松的信贷政策，辅之于购房补贴、税费等优惠政策。