历经22个月的连涨，上海房租终于要降了！？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

从去年开始，上海的房租就一直在涨，邦爷身边租房住的朋友们没有不抱怨的。

但抱怨也没用，上海的房租还在涨。

上海房屋租赁指数办公室数据显示，4月份的房屋租赁指数1847点，可又比上个月升了18点，而且涨幅再扩大0.22%（已经连续3个月扩大了）。

上海14个行政区中，除金山、崇明，其他区域4月中端住房的房租全部上涨：

杨浦、黄浦、虹口、静安分别上涨1.38%、1.20%、1.12%、1.09%。

嘉定、松江、闵行，分别上涨1.08%、0.86%、0.78%。

新静安大宁绿地、浦东塘桥、虹口凉城、长宁中山公园分别上涨1.53%、1.48%、1.44%、1.43%。

杨浦五角场、浦东张江分别上涨1.40%、1.21%。（受青年公寓、创客公寓等需求的增长带动了板块租金明显上涨。举个例子，年初套二房的租金是6000元/月，现在涨到了6500-7000元/月。）

上海16个行政区县低端住房的房租更是全部上涨：

黄浦、徐汇、静安，分别上涨1.12%、1.10%、0.94%。

松江、浦东、闵行，分别上涨1.15%、1.08%、0.91%。

租房缴税可以省450元

325限购以来，上海市场上的一部分改善客购房受影响，被迫转入了租赁市场，市场租金也因供求变化，被推涨（特别是套二和套三的房租）。这也让很多买不起房的人大呼“租也快租不起了，怎么活！”

对他们来说，下面这个或许是条好消息：

根据上海市国税局发布的《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（下简称“办法”），5月1日起，上海私房出租由营业税改为缴纳增值税，同时，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。

刘福元律师认为，上海执行时设定“3万元”这个分界线，是参照了微利企业的优惠政策。

为了税收优惠，3万出头的很多房屋，房东可能会考虑在价格上做出一定让步，获取优惠；同时也因为税收的减少，一部分房东可能会考虑价格松动，让更多租客有机会租房。

但是人们租房，到底能省多少，这或许要先问房东缴税能省多少~

根据上述“办法”的规定，月租金收入在3万元以内的可以免征增值税。营业税改增值税，但增值税不用缴了。

所以，按此前月租金收入≤30000元，税收综合征收率为5%（营业税1.5%）来算，新规之下就可以省掉这1.5%的营业税了（按3万计算也就是省掉450元了）。

那么，月租金收入3万以上的呢？

以前的公式是：营业税=销售总额*1.5%。

我们姑且按3万来算一个临界值，那么，在以前价外营业税=80000*1.5%=450元。

而新的计算公式为“应纳增值税＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%”

以3万元的月租金收入为例，应纳增值税=30000÷(1+5%)×1.5%=428.6元。

也就是说，不论您是一套房，还是有多套房，月租金收入在3万以上的话，税费就至少可以省掉约22元。

市场有何影响？

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出，培育和发展住房租赁市场措施，推进新型城镇化满足群众住房需求，并鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

而会议提出的四方面支持措施具体包括：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；推进公租房货币化；完善税收优惠政策  推行统一的租房合同示范文本等。

此次，上海出台的“办法”，显然是对国务院会议要求的执行。据邦爷了解，全国各地的租赁市场，也已陆续开始落定营改增改革的相关条例。

例如在广州，用来计算缴税的租金收入，已不含增值税税额的收入。

月租金收入<2000元，税费综合征收率4%；3万≧月租金收入≧2000元，税费综合征收率6%；10万≧月租金收入>3万元，税费综合征收率7.9%；月租金收入>10万元，税费综合征收率为8%。

南充也已开始执行月租金收入不超过3万元的免征增值税优惠政策。

业内指出，这个政策主要针对个人租赁市场一直存在的“偷税”情况。但广大C端市场其实并没有交税问题。一直以来，很多房东可能只是一开始给中介交一笔中介费，不会涉及到其后去缴纳税款。

对于途家、Airbnb这样的短租平台来说，由于本身不涉及与房屋有关的增值税问题，其作为服务业只需按6%的营业税来征收，所以也不受到营改增的影响。

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