如果预售制终结 一位上市房企董秘说“后果不得了”

每经记者 杜冉乐

早些年，万科曾发明了“5986”开发模式(即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅)，房企同行集中效仿，甚至后来蓝光将该模式推向极致。

基于房企预售制的各种高周转策略，也多少带有过去楼市严冬下无奈之举的深刻烙印，而当前该策略似乎已成一种常态。深圳现房销售试点曝出后，外界的直觉反应是担忧房企资金链。

《每日经济新闻》记者注意到，当前房企融资大门打开，但从上市地产公司财报来看，多数房企经营性净现金流长期为“负”，受益于今年一季度楼市回暖部分开始转“正”。对于深圳试点，一大型房企董秘直呼，“如果推开，这个不得了！”

●房企能承受现售制压力吗？

“现在房地产市场的预售制，主要是学习早些年的香港。”前述上市房企董秘表示，预售制直接导致了内地楼市爆发性增长，尤其是黄金十年，如果没有预售制，房地产业不知要落后多少年。

记者注意到，过去多年，房企模式一般是快速拿地、报建并获得开发批文，挖坑不久即对外销售，向银行申请开发贷，待资金回笼一部分后，迅速投入其他项目开发。

2012年，万科总裁郁亮公开喊出房企“过冬论”，万科版“5986”模式出炉。2014年以来，全国楼市遇拐点，各大房企进一步发挥高周转模式，个别激进者几乎近于达到极限，像蓝光曾推出“3461”模式。

万科销售额首次破千亿，就发生在史上楼市调控最严厉的2010年，外界将之归结为专业化操盘团队，没过几年，更多一线房企步入千亿俱乐部。试想一下，如果没有楼市预售制，像万科能跑得那么快吗？

近日，深圳市曝出一宗国有土地出让时被要求开发必须达到现房才能销售。这一试点消息一出，舆论哗然。

国家统计局数据显示，去年房地产开发企业到位资金12.52万亿元，比上年增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元，增长12%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

依此来看，包括定金、预收款及个人按揭贷款在内的其他资金实际上多发生于楼盘预售后及交房前，本质上属于楼盘预售制下的销售回款，上述其他资金总额占房企到位资金的近一半。

2015年，万科销售金额2614.7亿元，同比增幅20.7%，但经营活动（主要为楼盘销售等）现金流净额160.46亿元，前一年约417.25亿元，筹资与投资类现金流净额合计260亿元。也就是说，与预售有关的经营净现金流占万科现金流逾26%。

标杆房企万科尚且如此，多数上市房企经营净现金流仍长期为负，资产负债率及财务成本居高不下。前述上市房企董秘表示，该指标主要是房企产能扩张，比如拿地，很多都是杠杆性拿地，短期须支付很高比例的现金。他说，“如果没有预售，后果不得了”。

●一季报经营净现金流整体转正

年初以来，降低购房首付比例、调整房地产契税、营业税等楼市刺激措施先后出炉，上市房企业绩普遍飘红，尤其是经营性净现金流整体转“正”。

比如，合肥城建今年一季度经营性现金流由负转正，从长期处于净流出的大约“-3.5亿元”变成了净流入的大约“3.16亿元”。该房企解释说，这主要得益于销售回款同比增加等。

而就大型房企来看，记者注意到，保利地产今年一季度实现经营性现金净流入24.8亿元，去年同期该指标却净流出约63.8亿元，同比增幅138.8%，预收款1513.4亿元，新增近200亿元，期末货币资金425亿元，同比增加约50亿元。

从“万保招金”这四个标杆房企来看，目前万科与保利的经营性现金流金额为正，万科经营性现金流入同比略有下降，但这主要是扩张耗血所致。

不过，像招商和金地的经营性净现金流额虽为负值，但与去年同期相比，经营性现金净流出明显减少，比如招商对外解释说，这主要受益于销售回款增加。

某券商房地产分析师向《每日经济新闻》记者表示，当前全国楼市整体回暖，销售百强门槛再度提高，尤其是标杆房企仍处在加速扩张期，现金消耗量也明显增加，房企除了加大融资力度外，卖力销房功不可没。

●专家：现售制虽优点多但难铺开

亚信控股集团董秘荣腾洪表示，如果楼市销售改成现售制，从房企财报来看，除了对公司业绩有直接反映之外，更重要的是投资人及业内可直观反映出房企产品的市场供求状况。

以恒大地产为例，去年恒大实现房地产合同销售金额2013亿元，突破2000亿元销售大关，同比增长53.1%；合同销售面积2551万平方米，同比增长40.2%；合同销售均价7892元/平方米，同比增长9.2%。

如此傲人的销售业绩背后，当年预售业绩无法在当年全部完成营收结转，恒大地产去年虽赚取净利173亿元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年业绩会上，恒大集团董事局主席许家印曾乐观地说，好事都集中在今年了，地产销售金额大超2000亿元，结转收入大幅上涨，多元化业务将扭亏为盈。

“如果改成现售制，房地产会计报表的情况就跟其他行业，比如快消品等，没啥区别了。”前述上市房企董秘表示，他们仍在观望深圳这一动作，如果改了，会牵一发而动全身。

在中城产联主席陈宝存看来，如果改成现房销售，估计一线房价会暴涨，因为当前楼市核心是供求关系及日趋上涨的土地成本。现售制下，房企仍会将压力转嫁给建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，几乎可忽略不计，大型房企也有办法规避。深圳现售试点无非就是表明他们在调控上有行动，现在是去库存攻坚，难以在全国铺开。