杨红旭：房地产市场开始显现类股市的板块轮动

◎杨红旭

　　2015~2016年，中国房地产市场出现了一个新的现象：房地产板块轮动。

　　回顾我国房地产市场发展史，以前几乎未曾出现过区域房地产市场的板块轮动，基本特征是多数区域同步变化，同涨同跌。1992年至1993年，海南、北海等南方少数地区曾出现楼市爆热，但当时全国房地产市场化程度低，多数地区仍处于福利分房时代。真正全面的住宅商品房、市场化，始于1998年房改。

　　其后，从区域差异来看，各地房地产发展速度和市场发育程度，存在着东中西部、一二三四线城市的梯度差别，这与各地经济和社会发展程度有关。

　　房改之后的十几年当中，全国楼市“铁板一块”时候较多。比较典型的几个年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年，全国普遍较热；2008年、2011年、2014年，全国普遍较冷。

　　而2015年以来，罕见地出现了板块轮动现象。具体表现为：一线城市先热，以沪深为典型，去年二季度即启动；二线后热，以南京、苏州、合肥、厦门为典型，去年下半年至今年一季度表现显著，而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨；三线也慢慢复苏，70城中房价止跌的三线城市快速增多。

　　这种情形，过去不能说完全没出现过，但有区别的是：今年3月下旬沪深调控升级之后，市场开始降温，北京虽然没出严厉的新政，也有所降温，但二三线城市继续升温。

　　从另一个角度看，一线城市内部的轮动表现出史无前例的典型性：去年二季度深圳房价起飞，三季度上海房价发力，四季度北京加速上涨，今年一季度广州最后跟进。

　　还有，三大都市区周边楼市的轮动色彩也远超过去。比如，深圳楼市火爆之后，东莞接着大涨，甚至扩散至中山与惠州；北京通州房价高涨之后，燕郊房价也急涨，香河、大厂也跟着大涨；上海周边的昆山，房价四五年不涨，上海限购升级后，反而加速上涨。

　　这种现象，非常类似于股市中的板块轮动，一个接一个的板块登台表演，而当所有板块都轮动完的时候，牛市也差不多接近尾声了。

　　从市场运动的内部机制来看，轮动的前提是分化。

　　在2011年之前，我国各地房地产市场共性多、差异性少，只有发展节奏与成熟度方面的区别，而缺乏市场波动上的区域分化。

　　然而，2011年是一个分水岭。这既是黄金十年与白银时代的分水岭，也是区域分化的时间窗口。此后，三四线城市和部分二线城市楼市降温，成交萎缩，库存高企，房价低迷。而一线城市和部分二线城市，在2011年同步低迷之后，2012年下半年和2013年出现了一个短周期性质的繁荣，而这个“繁荣期”，却与三四线城市基本无关。

　　世事有轮回，区域楼市亦如此。在经历2011至2015年，长达约四年的降温与调整之后，部分原来弱势的城市开始复苏了。也许有人会质疑：凭什么认为低迷四五年就应该反弹？日本楼市都低迷20多年了，也没见重新上涨呀！

　　对此我想提出两个观点：其一，全世界楼市只有日本独此一家，大泡沫破灭之后，房价持续低迷了20多年，凭什么中国会重蹈日本的覆辙？

　　其二，当今中国经济基本面、金融市场、城镇化率、住房需求量等因素，不支持楼市长期低迷，一线和部分二线城市活力仍在，凭什么三四线和部分二线城市就应该好几年“卧床不起”？

　　从外部环境看，自2014年开始，全国房地产政策持续放松，货币政策大幅宽松，多次降息降准，社会资金充裕。而且这种宽松程度皆超过了2012年下半年和2013年，那时候三四线城市房价没有反弹，既与上述宽松程度不够有关，也与他们楼市自身调整的时间长度和深度不够有关。

　　而2015年下半年以来，尤其是今年以来，三四线和弱二线城市的房地产市场逐渐企稳，部分已开始复苏。苦熬四年之后，终于开始进入板块轮动、市场向上的时间窗口。

　　市场数据已初露端倪。比如，易居房地产研究院跟踪的全国35个典型城市的住宅库存，自2011年开始增长，其中一线和部分二线城市曾经在2012年下半年和2013年出现了库存减少，但三线样本城市的库存持续增长，直至2014年四季度，一二三线城市的库存同步见顶，其后振荡式下滑，虽然三线城市下滑的幅度明显小于一线，但毕竟开始慢慢下行了。

　　这也就意味着：三线城市的市场供求也开始慢慢改善了。

　　去年12月的中央经济工作会议，将房地产去库存列为五大经济工作目标之一，能否顺利推进这一目标，关键要看三四线城市的去库存情况。过去一年，已初见成效，但离去库存目标仍有较大差距。让房价过热的少数一二线城市降温，让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三四线城市扩展，既符合去库存的目标，也是市场内部的需求。对此，各方应乐见其成。（作者为上海易居房地产研究院副院长）