罗康瑞45亿卖掉武汉两处物业 加码上海市场

每经记者 蔡雅芸

在将上海企业天地、佛山岭南天地等物业出售之后，瑞安仍没有停止出售优质资产的步伐。

5月3日晚间，瑞安房地产（以下简称瑞房）公告称将以总价44.99亿元的价格出售武汉两处在建物业予中信泰富，买方也同意成立项目公司用于收购A1和A3物业。

提高资产周转率

2015年，瑞安的合约物业销售额为215.13亿元，较2014年的97.50亿元上升121%，其中住宅物业销售仅占39%，商业物业销售则高达61%。对于正在轻资产转型的瑞房来说，过高的商业比例显得负担过重，提升资产周转率的有效方式就是释放优质商业资产的价值。

据了解，此次瑞房出售的两处物业归属于武汉天地项目，位于武汉江岸区，总建筑面积4.6万平方米，住宅占比34%，商业占比66%。A1、A2、A3地块的商业项目包括了商场裙楼、三栋办公楼及一栋酒店，其中A2物业已于2014年12月以9.37亿元作价出售。

公开资料显示，2005年4月28日，瑞安以33.9亿元拍下的汉口永清片区旧改地块，分A、B两区，位于长江二桥两侧，规划净用地面积约48万平方米，可建总建筑面积达145万平方米，折算楼面地价仅为2338元/平方米，而如今武汉天地的销售均价已达35000元/平方米。

根据公告披露，A1物业预计在2020年变现收益约2亿元，A3物业将于2016年变现收益约1.73亿元。

《每日经济新闻》记者在瑞房2015年报中看到，公司负债率从2014年的79%上升至81%，总债务金额479.92亿元，较上一年增长了2700万元，其中银行借款333.37亿元，较上一年增加了49.28亿元，现金流106.14亿元，较2014年减少了18.26亿元。

对瑞房而言，超六成的商业物业沉淀了大部分的资金，重资产的运作模式放缓了其资产周转率。瑞房相关人士向记者表示，通过出售优质商业资产，使得周转率加快，由2014年的9%提升至2015年的18%。

瑞安方面还表示，此次武汉天地A1、A3商业物业的交易与瑞安房地产加快资产周转之策略一致，也是公司将二线城市商业资产变现的重要举措，出售所得款项用于偿还银行贷款及作营运资金用途。

中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，瑞房此前的融资成本较高，就算将商办物业上市后的市盈率也无法覆盖如此高的融资成本，才走向了高周转路线。

武汉吸引力不敌上海

早在2013年，瑞房就单独拆分成立了子公司中国新天地，但在今年3月，此前瑞房集团董事局主席罗康瑞表示，力保上市的上海新天地搁置了，原因就是资产价值被低估。

对于瑞房此次出售武汉唯一项目中的两处物业，薛建雄表示，其实武汉的市场潜力很大，35000元/平方米的销售均价也并不在高位。

尤其在武汉新一轮的城市规划中，确定2020年市域常住人口规模为1180万人，但截至2014年，武汉常住人口已经达到1033.8万人，部分地区的人口密度已经高达10万人/平方公里，未来对住房的需求也会快速增长。

但是对瑞房而言，武汉的吸引力仍然敌不过上海。瑞房向记者表示，今年以来上海住宅市场表现强劲，加上上海项目动迁进度的加快，可销售资源不断增加。罗康瑞也曾公开表示，短期内在内地的主要投资都会放在上海。