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    罗康瑞45亿卖掉武汉两处物业 加码上海市场

    每经网 2016-05-04 19:37

    在将上海企业天地、佛山岭南天地等物业出售之后,瑞安仍没有停止出售优质资产的步伐。

    每经编辑 蔡雅芸    

    每经记者 蔡雅芸

    在将上海企业天地、佛山岭南天地等物业出售之后,瑞安仍没有停止出售优质资产的步伐。

    53日晚间,瑞安房地产(以下简称瑞房)公告称将以总价44.99亿元的价格出售武汉两处在建物业予中信泰富,买方也同意成立项目公司用于收购A1A3物业。

    提高资产周转率

    2015年,瑞安的合约物业销售额为215.13亿元,较2014年的97.50亿元上升121%,其中住宅物业销售仅占39%,商业物业销售则高达61%。对于正在轻资产转型的瑞房来说,过高的商业比例显得负担过重,提升资产周转率的有效方式就是释放优质商业资产的价值。

    据了解,此次瑞房出售的两处物业归属于武汉天地项目,位于武汉江岸区,总建筑面积4.6万平方米,住宅占比34%,商业占比66%A1A2A3地块的商业项目包括了商场裙楼、三栋办公楼及一栋酒店,其中A2物业已于201412月以9.37亿元作价出售。

    公开资料显示,2005428日,瑞安以33.9亿元拍下的汉口永清片区旧改地块,分AB两区,位于长江二桥两侧,规划净用地面积约48万平方米,可建总建筑面积145万平方米,折算楼面地价仅为2338/平方米,而如今武汉天地的销售均价已达35000/平方米。

    根据公告披露,A1物业预计在2020年变现收益约2亿元,A3物业将于2016年变现收益约1.73亿元。

    《每日经济新闻》记者在瑞房2015年报中看到,公司负债率从2014年的79%上升至81%,总债务金额479.92亿元,较上一年增长了2700万元,其中银行借款333.37亿元,较上一年增加了49.28亿元,现金流106.14亿元,较2014年减少了18.26亿元。

    对瑞房而言,超六成的商业物业沉淀了大部分的资金,重资产的运作模式放缓了其资产周转率。瑞房相关人士向记者表示,通过出售优质商业资产,使得周转率加快,由2014年的9%提升至2015年的18%

    瑞安方面还表示,此次武汉天地A1A3商业物业的交易与瑞安房地产加快资产周转之策略一致,也是公司将二线城市商业资产变现的重要举措,出售所得款项用于偿还银行贷款及作营运资金用途。

    中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,瑞房此前的融资成本较高,就算将商办物业上市后的市盈率也无法覆盖如此高的融资成本,才走向了高周转路线。

    武汉吸引力不敌上海

    早在2013年,瑞房就单独拆分成立了子公司中国新天地,但在今年3月,此前瑞房集团董事局主席罗康瑞表示,力保上市的上海新天地搁置了,原因就是资产价值被低估。

    对于瑞房此次出售武汉唯一项目中的两处物业,薛建雄表示,其实武汉的市场潜力很大,35000/平方米的销售均价也并不在高位。

    尤其在武汉新一轮的城市规划中,确定2020年市域常住人口规模为1180万人,但截至2014年,武汉常住人口已经达到1033.8万人,部分地区的人口密度已经高达10万人/平方公里,未来对住房的需求也会快速增长。

    但是对瑞房而言,武汉的吸引力仍然敌不过上海。瑞房向记者表示,今年以来上海住宅市场表现强劲,加上上海项目动迁进度的加快,可销售资源不断增加。罗康瑞也曾公开表示,短期内在内地的主要投资都会放在上海。

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