海外购房客把澳洲公寓买得“限贷”？专家警示投资风险

◎每经记者 张雯

近期，澳大利亚针对海外购房人接连发出“限制令”：先是银行限贷，接着又提高购房印花税，这一系列做法传递出怎样的信号？

4月30日，《每日经济新闻》记者走访了一家正在北京举行“看房会”的澳大利亚墨尔本房地产公司，销售人员告诉记者，“当前仅是澳洲的几大银行发出‘限贷’，但花旗等银行并不限贷。”

不过从7月1日起，澳大利亚维多利亚州将向海外购房者收取的印花税将从原来的3%上调至7%。

买涨不买跌，不少中国投资者看到“限贷又提税”，会顺理成章地认为澳洲楼市正处火热期，反而在为时不多的窗口期加速了在当地投资房产的进程。但记者查阅并询问相关人士后发现，当地限贷的主要原因是由于抵押物估值过低，银行为了避险。

而调税本身也与当下市场并无直接关联。一位澳洲房产销售告诉《每日经济新闻》记者，“政策的背景是为公平，因为澳大利亚本地人上缴的税费在维持道路、景观、环保等各项公共服务，而海外购房者享受了这些服务，但并没有与本地人一样上缴过这类税费。”

澳洲公寓项目在华火爆造势

看起来相当优惠的购房条件、较高的回报（房租）预期，以及永久产权的属性，在此前刺激一大批海外买家在澳大利亚“抢购”公寓式房产。

而现在，澳大利亚房地产商们更加紧了在华的房产推销活动：4月份在2016北京春季房地产展示交易会上，澳大利亚主要大城市的地产商集体亮相，进入5月，又将有数家地产商陆续登陆广州等地进行推广。

4月30日，《每日经济新闻》记者参加了一场由墨尔本本地房地产开发商直接组织的看房会，约100平方米的办公区域内，约有五六家看房者，而在一旁的桌子上，放了约20份预约登记看房者的资料。

就在记者与销售代表讨论户型的时候，刚刚谈过的一个70平方米小户型公寓传出“已售”的消息。

“我们是面向全球市场销售的，印尼、马来西亚、新加坡的客户都很多。”销售代表这样告诉《每日经济新闻》记者，“这也意味着，住在墨尔本市中心区域公寓住宅里的基本都不是本地人，本地人一般会选择郊区别墅，价格更便宜，而且房间更多，适合一家四五口人居住。”

澳大利亚外资审查委员会（FIRB）统计数据显示，2013至2014年，中国首次成为澳洲第一大海外投资来源国，中国投资者对澳投资高达277亿澳元，其中超过40%（约124亿澳元）的投资进入了澳洲房地产市场。

事实上，澳大利亚从悉尼、布里斯班到墨尔本等人口集中的城市中，CBD区域的公寓住宅多数被海外投资者购走。

“墨尔本市中心区域都是高楼公寓式住宅，别墅则分布在近郊。”上述销售代表表示，“住在公寓里的多为年轻的CBD上班族或学生，目前一居室房租接近每周400澳元（约2000元人民币）。”

通过现场实际了解记者发现，买楼花（期房）-建成后出租收租金-转手卖掉赚取差价，已成为大多数购入澳洲房产的海外投资者选择的盈利模式。

“以这套套内81平方米含一车位的二居室为例，总价71万澳元（约355万元人民币），首付10%，余款到2018年项目完成后一起给付，委托我们租赁，第一年保证房价5%的租金返还，第二年起随行就市。”

上述销售代表告诉《每日经济新闻》记者，“按照现在租房行情推算的话，届时每个月约可得到1万元租金收入。墨尔本市区内一套三居室在几年前还仅仅只卖60多万澳元，所以如果转手卖掉的话，有一定的升值空间。”

“限贷”背后风险需引起关注

投资300多万元，两年后开始每月收1万元房租，转手卖掉还有得赚，听起来好像很美好。但事实上，恐怕海外购房者们不仅需要拿出计算器来计算收益率，更需要警醒当地房产下跌的风险。

中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师刘磊曾撰文指出，因CBD公寓风险加大，包括墨尔本和悉尼在内多个地区的公寓都进入了澳大利亚AMP银行的“黑名单”中。

文章认为，墨尔本及布里斯班近城区（CBD及五公里范围内）高层公寓、学生公寓高度过剩，价格下行可期，2016年第一季度，悉尼住宅中位房价下降1.5%至99.58万澳元，公寓中位房价下降0.7%至65.62万澳元，悉尼百万中位房价已成为历史。

市场研究集团BIS Shrapnel预测，悉尼房价涨幅未来12个月将减速，可承受力被推向极限。缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。而到2018年6月前，房价可能下跌4%，报告甚至认为，经过通胀调节后，房价未来3年中实际可能下跌6%。

此前，《悉尼晨锋报》4月份消息称，澳洲各大银行在澳洲政府的压力下，规定海外人士（没有永久居留权）投资澳洲房产的，一律不发放贷款，尤其是针对首都堪培拉的物业。

同月，澳大利亚维州州政府称，将从7月1日起提高海外购房者收取的印花税，从原来的3%上调至7%。

而在交割期到来时，如果海外买家没有及时给付足额的尾款，则将面临之前所交的10%订金被全部没收的局面，因此贷款发放的收紧，更加剧了这种风险。

在刘磊看来，银行收紧贷款往往是由于抵押物估值过低，或抵押物市场未来涨势不明显，因此投资者应参考银行的贷款政策，对澳洲楼市进行研判。

前有限贷、后有调税，澳洲房产还有投资价值吗？

“应当区分对待CBD区域公寓和别墅。”刘磊认为，“黄金海岸、墨尔本等地的别墅区域具备增长潜力。”

据《每日经济新闻》记者了解，目前墨尔本近郊区域内的别墅地块约为255平方米的土地售价20多万澳元，房屋建造费用约为17万澳元，且政府并不对小地块进行每年需缴的征税，仅有市政费等年费，总体成本对比市中心区域的公寓住宅，性价比无疑更高。