房地产营改增第一天 广州开出第一张增值税发票

每经实习记者 魏琼

5月1日凌晨，广州第一张房地产行业增值税发票在广州市国际金融中心开出，广州市房地产“营改增”试点全面铺开。

2016年5月1日起，营改增的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

《每日经济新闻》记者现场了解到，现场一共开出三张增值税发票，分别为租赁增值税专用发票、增值税普通发票以及增值税电子普通发票，税率均为5%，税额共计约22万元。

需要注意的是第三张增值税为电子票，税务局将为每个纳税人提供一个电子凭证，纳税人可通过扫描专属的二维码获得电子发票。出于安全考虑，每个二维码只能第一个扫码的人才能扫出发票内容，之后扫码是扫不出任何内容的。另外，二维码将会与纳税人个人信息绑定，拿到二维码后需要进行个人信息的绑定，并不是任何人都能进入系统，一定程度上可以保障个人信息安全。

据了解，广州市国税局、广州市地税局联合推出全面服务营改增试点纳税人十项措施提到将广泛应用电子税务，实现网上申请、网上推送、网上接收结果、网上查询等251项涉税事项办理。

实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元减少至3340亿元，下降幅度近15%。减轻税负有利于房地产行业的良性发展，同时进一步提高行业的分工与专业化。

对购房者来说，改征增值税可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，让利于民。而在房地产行业中对个人影响最大的就是二手房屋交易，降低二手房交易的税费成本。过渡政策规定个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，北上广深以外的地区是免收，而北上广深地区是以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

举个例子：假设业主将购买不足2年的非普通住房对外销售，取得出售住房收入100万元，按原营业税计税方法计算，应纳营业税额为5万元（100万元*5%），而改征增值税后，应纳增值税额是4.76万元（计算公式是100万元/105%*5%），税改后大约少交了2400元。

就实施增值税后对房地产行业的影响而言，越秀地产副总经理朱晨表示，需要具体项目具体分析。例如，针对现有的老项目，相比起营业税负大概下降0.24%；如果是通过招拍挂取得的新项目，那么税负相较营业税大概下降20%左右，税率从5%降到4%；针对三旧改造项目，由于拆迁补偿款等不能抵扣抵扣进项税，所以税负会有较大提升。

朱晨认为实施“营改增”后会加剧土地市场竞争，项目毛利率在45%以下的流转税会下降，但是由于开发商拍地的时候会锁定回报率，那么营业税下降的幅度会变成土地竞价的筹码。征收增值税后，开发商成本有一定的降低，但对房价的影响较小，主要是由市场以及供求关系决定。

朱晨认为“营改增”处于试点推广阶段，目前存在很多不确定性，短期内对于行业影响很难判定，不会立即产生看得见摸得着的效果，但是随着产业成熟，“营改增”的作用会越来越大。