上海限购政策退出时间定了！？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-cirle）

年初，有接近上海市房管局的人士私下聊天时泄密：上海的限购可能在今年会取消。邦爷立即找了个地产行业的老法师求证，后者觉得可能性为零，因为限购政策要考虑一个重要因素——人口。

现在看来，他的判断是对的，上海于3月25日出台了最严限购令，要求购房者的社保必须连续交满60个月，才能取得购房资格。

不过，不久后“限购令”的细则就进行了微调，允许那些中途因为换工作，有过短暂中断社保缴纳记录的购房者买房。

而这也让很多人觉得，上海的房地产限购政策，也许未来会继续放松。

在这里，邦爷很负责任地告诉大家，限购放松的可能性确实存在，而且已经有了明确的时间表。

这个时间表就隐藏在《上海市人民政府关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》（下简称《意见》）里。

有粉丝可能会说了～邦爷你不要欺负我读书少，《意见》我前后读了十来遍，哪有“限购政策退出”这几个字？

听邦爷慢慢道来…

人口规模的加减法

在《通知》中，邦爷看到一个条款：

【第三部分的第（五）条】加强实有人口信息化建设。以实有人口信息系统为基础，进一步完善跨部门信息整合和共享，切实加强信息数据后续开发应用，实现人口信息动态监测，为加强人口服务管理、制定人口发展战略和政策提供支撑。

有人说，这个和上海的限购令何时退出有神马关系？明明一个是户籍政策，一个是房产政策好吧！

邦爷可以非常明确地告诉大家，这两个政策不仅有关，而且关联性极高。因为这些政策最终服务的都是一个目标“城市人口规模不超过2500万人”。

在这个目标之下，房产政策、户籍政策，乃至于上海的2015—2040年的城市总体规划，都在疏散上海中心城区现有的常住人口。

上海今年初发布的《上海城市总体规划（2015—2040）纲要概要》提到，考虑人口的动态变化性，通过监测人口增速、人口结构变化等关键指标，对可能超出规划预期目标的人口规模、结构、分布等变化做出评估和预判，评估建设用地供应、住房供应、公共设施配置、市政交通保障等方面的匹配度，及时进行政策调控。

换句话说，上海未来将能够精确又及时地掌握不同时间、不同地点的人口数量。限购令最终是否退出，将不仅仅取决于房地产价格上涨的快和慢，更取决于上海的城市人口规模能不能确保不突破红线。

这意味着，只要上海的城市常住人口总量，出现一定幅度的下降，并且房价涨速慢慢趋于平稳，史上最严的限购政策就有可能降温。

按照上海第六次人口统计数据，部分城区限购令的解除时间很可能是五年后。 因为届时上海本地户籍适龄首次置业人群将比现在减少至少一半。

数据来源：上海市第六次人口普查数据手册

人口的两个疏散方向

具体来说，上海未来会有两个“人口疏散”方向。

第一，是把中心城区人口疏散向青浦、奉贤、嘉定等新城疏散。主城区严格控制商品住宅用地规模，新增住宅用地供应向重要的新城倾斜。

将新城和重点新市镇作为新增人口的主要空间载体，提升新城、新市镇的人口密度、岗位密度。完善新城的公共服务、环境品质与就业服务的配套。

换句话说，就是通过将大量的学校、医院、就业岗位、商业服务设施迁到新城，让越来越多的中心城区人口愿意去青浦、嘉定、松江等新城买房。

第二，则是向上海周边的卫星城镇进行人口疏散。

《规划》提出，将位于重要区域廊道上、既有基础较好的嘉定新城、松江新城、青浦新城、南桥新城、南汇新城，培育为长三角城市群中具有综合性辐射、服务作用的综合性节点城市，强化枢纽和交通支撑能力，加强其与周边地区的组合、协作发展，提升新城的区域核心功能。

嘉定、松江、青浦、南汇、南桥等新城中心，承载文化和科技创新等全球城市部分核心功能，提升新城中心的综合性服务功能和对于近沪地区城镇的服务和辐射能力，使新城中心达到市级副中心的能级水平。

换句话说，会有大量的好学校、好医院、包括知名的商业以及大量的工作岗位，将安排在上海的市郊，而这些资源不仅仅向新城本地人口提供服务，还将会向周边的卫星城镇提供服务。

这就告诉大家一个信号：现在去花桥、淀山湖、浏河、平湖买房是聪明的，未来这些地方的很多公共服务和配套，会和上海城区差别不大。

邦爷认为，在这两个任务都完成后，上海的住房限购政策，就会慢慢因为功能退化，而撤出历史舞台。

而在人口的疏解过程中，不排除主城区和新城的限购政策会呈现不同的调整方向。比如像急于导入人口的临港，就不适宜过于严格地限购；而供应本就紧张的中心城区，有可能在现有的限购政策之上再升级。

编辑:王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波