266米“徐州第一高楼” 苏宁广场擎领淮海经济区精品高端消费

每经记者 夏冰

作为苏宁在徐州商业版图上的首个旗舰作品，苏宁广场“闯入”徐州淮海经济区这个中心城市显然是有备而来，不仅带来超60亿元的投资，还创造出266米“徐州第一高楼”，打造出徐州目前仅有的精品高端商业体项目。

“徐州目前商业结构不合理，业态不全，中心商圈缺少精品高端项目，缺少高大上的现代商业广场，缺少真正意义的购物中心。同时，商业竞争不充分、不激烈，某种程度上还属于一家独大，多项目、多业态、多级次的竞争格局并没有真正形成，也导致了当下徐州百姓追求个性化、多元化、品质化、生活化的消费需求得不到释放和满足，这反而是给徐州苏宁广场搭建了一个很好的发展空间和机遇平台。”4月26日，苏宁置业集团商业广场公司副总经理邵勇在徐州苏宁广场全球招商发布会间歇告诉记者。    

作为苏宁在徐州商业版图上的首个旗舰作品，徐州苏宁广场计划投入超60亿元，项目以50万平方米的总体量、16万平方米的商业规模，成为目前徐州乃至淮海经济区首屈一指的商业项目。在4月26日召开的全球招商发布会活动现场，500名来自国内外知名品牌的负责人，激烈争抢苏宁广场商业席位。

填补徐州商业业态空白

苏宁广场是苏宁置业商业地产开发领域的旗舰产品。公开资料显示，徐州苏宁广场位于徐州核心商圈彭城广场，占地66.5亩，建筑规模50万平方米，总投资60亿元，整体建筑由五栋塔楼组成，多为城市核心地标性建筑，涵盖超五星凯悦酒店、SOHO办公、国际5A甲级写字楼、服务型国际豪宅、空中商铺以及16万平方苏宁广场。

因地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，辐射徐州周边20多个地级市、1.3亿人口的庞大的消费客群的地理位置优势。也正因如此，目前，徐州中心商圈聚集了多个商业项目，的如金鹰国际、中央百大、金地百货、彭城壹号、银座商城以及在建中的苏宁广场、雨润广场，那们，在激烈的竞争中，苏宁广场走差异化的业态拉开了竞争位置。

邵勇表示，徐州苏宁广场所在商圈具有先天的、超强的聚客能力。徐州苏宁广场正坐落于彭城广场商圈的核心位置是徐州最具活力和人气的商业中心，其日均客流就有20万人次，节假日客流更是达到30万到40万人次，同时也是正在建设中的一号、二号线双地铁接驳的枢纽位置；另外，由于定位是高端商业体，该业态将填补徐州当地贫瘠的徐州商业业态的空白。 

“对商业企业来说，定位其实就是进行广场细分，确定目标客层，占领顾客心智资源。我们针对消费转型升级，紧紧围绕80后90后主力消费客群、家庭消费、旅游消费，依据徐州市场商业业态空白的现状，充分做好了行业细分、优化业态、精准定位的准备工作，使得我们拥有了近距离聆听消费者心声的平台。”邵勇如是介绍。

据权威调研以及过往实际经验，餐饮、影院、娱乐可以带来10%-15%的客流转化，生活超市可以带来35%-39%的客流转化。

邵勇表示，为了紧贴上述的主流业态趋势，徐州苏宁广场进行了业态优化，精选优选优质品牌，通过品牌自身的吸附力来开拓市场，赢得市场。“随着消费的多元化、个性化发展，新兴品牌方兴未艾，目前还有很大未开拓的市场和为涉及的领域，苏宁广场将大量引进市场上新兴品牌、设计师品牌、生活化品牌，以女性消费为主题，引进个性品牌，整合美发美容、书吧、个人护理、集合店，让消费更加有调性、有品质、有气质。”

据介绍，将有40%的品牌为首入徐州市场，更有80%的品牌将在徐州苏宁广场开设品牌形象店、旗舰店。

多元业态组合引进智能管理

对商业企业来说，定位其实就是进行广场细分，确定目标客层，占领顾客心智资源。

采访中，邵勇表示，总体量16万平方的徐州苏宁广场购物中心，其定位就是“精品、时尚、家庭品质消费”。

邵勇对记者举例，为打造顶级的城市商业综合体，苏宁广场希望在未来O2O模式引领下，与品牌商家打造共生共荣的商业生态系统。比如，目前零售品类中运动、休闲、儿童、快销品呈现增长趋势。广场将以儿童消费为主题，在传统零售品牌整合基础上，积极引进玩具集合店、儿童早教、儿童娱乐等各类DIY体验项目；另外，还将充分发挥苏宁集团自有品牌优势，大力推广零售科技，发挥苏宁O2O零售领先优势；如在广场内打造苏宁易购精品店、苏宁红孩子母婴产品旗舰店、苏宁影院外，同时与日本丸悦超市合作精品超市，与喜悦冰场打造徐州唯一真冰滑冰场，为消费者创造智能化、主题化、差异化的体验服务。

值得注意的是，徐州苏宁广场将推出商业生态场景化、商业业态定制化。项目将在广场内建设绿植墙、空中花园、小型水井，在苏宁易购店内，在VIP客服中心里，建立苏宁海外购、苏宁易购、苏宁旅游、苏宁金融、易付宝、众筹、足球展览等项目体验场景。

 除重点在休闲场景、社交场景、体验场景上进行精心设计和打造外，苏宁置业在构建智能管理上，重点构筑智能建筑、智慧运营、智慧购物三大模块。这就包括智能停车、全场WIFI、BA系统、云POS销售、客流统计、巡场管理、库存管理、CRM体系、导购体系、互动体验等，以及线上线下以及游戏互动。

“在购物中心的业态组合上，零售占到55%、国际美食占到20%、娱乐占到10%、生活配套占到15%。”邵勇在向记者介绍传统商业综合体结合“互联网+”时代如何创新时表示，徐州苏宁广场将集合电子商务优势，融入大数据、物联网元素，实现传统商业综合体“互联网+”改造，利用大数据实现精准营销。凭借苏宁独有的资源优势，打通线下实体平台与线上易购平台两亿会员，实现线上线下资源的开发共享。通过大数据收集，对会员进行消费行为分析，联合品牌商，同时满足了线下体验和线上便捷的双重需求，已经成为精准营销的成功范例。

对于苏宁置业的多元业态布置以及对传统商业综合体做出多元创新，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，“从苏宁置业的投资方向看，其在商业地产方面的动作频频，比如和万达等房企进行合作，从而实现项目的快速扩张。而从其徐州项目来看，抓住了徐州后续商业地产大发展的时机，项目的城市进入积极且富有进取型，同时能够通过‘商业生态系统’来实现商业运营能力的提升。”

严跃进认为，从其商业运营来看，因为本身在业态布置方面，就可以利用其自有业态进行O2O平台和产业链的搭建，所以整个运营成本是不高的。而且这样会使得建筑设计、招商运营、消费需求挖掘等更加具备使用性。这也使得此类项目的招租成本很低，同时使得租赁期的运营比较稳定，对于相关商家和相关品牌运营商都是一个利好。