土地使用权到期要花房价的1/3续？深圳只用几百元！

(本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

“我房子的土地到期后，还要付三分之一房价才能继续住下去？”“首例房屋产权到期续费，要交房价三成！”

最近，关于温州住宅土地使用期到期续期的事，流传甚广。无数人看了新闻后彻夜难眠，担心房屋到期后要支付巨额的土地出让金才能续期。

可是，你知道吗？上述事件其实还没有真正发生！所谓要付房价1/3才能住下去，其实都是好事者的歪歪，目前连温州的国土部门都不知道应该怎样征收土地出让金。

而在比温州房价高得多的深圳，居民只用了几百元每平米的价钱，就已经完成了土地使用权的续期。

而且这一现成的例子，已被预测，可能会在全国大面积推行。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉邦爷，在国务院70年土地使用权到期后，究竟应付多少土地出让金？在正式法规出台前，各地部门最理想的做法，其实应该是，按年来收土地出让金。

温州国土部都还不知道怎样收？

4月12日、13日，《温州日报》报道称，温州市中心的几个居民在房屋交易过程中遭遇了土地证即将到期，而被银行拒绝按揭贷款的事情。此后经各部门协调以及当地评估公司对土地的估价，要求业主要想使得房屋顺利交易，就得在转让时续期，按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。而土地证已经过期的则不能办理续期，为了避免国有资产流失，现在他们只能答复申请办理人，按照全额计征。

温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武证实说，如果王女士(事件中涉及的一位温州业主)的土地证还没有过期，可以在转让时续期，按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。现在这种情况已经不能续期，只能重新审批。

王女士表示，《物权法》第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”她的理解是，现在土地证到期了，国土部门应当予以自动续期。

陶建武说，《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但自动续期怎么个自动续法，怎么收费？对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作也不知道。目前在国家没有出台细则的情况下，温州的做法是，全额收取土地出让金。

具体到王女士这套房，要想重新办土地证，要交多少钱？记者帮她查了一下，她土地证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北小区位于市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内，2016年基准地价为13230元/平方米，她要支付188924.4元。

但应该注意的是，上述土地出让金的补缴额，并不是温州市国土资源局已经确定的，只是记者自己查的。

邦爷采访当事记者了解到的情况是，这一调查的数据来源于当地国土局指定的评估公司的评估，其依据是温州一类土地的基准地价。

邦爷认识的一个评估师说，这个评估标准无法在全国通用。原因是按照一般的土地评估方法，是根据周边近期出让土地成交的评估价格进行评定。相比于基准地价，以周边地价评估测算，得到的补缴土地出让金金额会更高。如果温州国土部门贸然低价出让，就有贱卖土地的风险。

同样，因为《物权法》并没有确定是否需要补缴，补缴金额是多少。如果按照上述由记者测算出来的结果，温州市国土局还会被质疑“多收土地出让金”。

所以，在没有可靠依据的情况下，最稳妥的办法是不要交易。

而且后经核实，王女士并未真正支付这笔地价款，也就是说媒体报道的这件事并没有真正意义上发生过。

疑惑：产权已延期的案例为何没火？

3月24日，新浪乐居曾经报道，深圳市福田区一小区业主把产权年限从50年申请至70年。

今年一月份，该业主向深圳市规划和国土资源委员会提交了地价延期申请，2月底拿到批复。据了解，该居民最终补交的金额为44940元，平均每平方米补了557元。拿到深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局的批复后，房子挂牌价也从680万调整为710万。

另外，深圳一批20世纪80年代至90年初建设的安居房、公司福利房、经济适用房，或存在同小区不同年限的情况，但这类房子也可递交延期申请，官方回复称“约20个工作日可得到批复”。

明明已经有了判例，却没有被广泛报道。但温州案件，经过一些自媒体传播，就成了热闻，甚至衍生出“所有的房东都是国家的租户”这样夸张的演绎。

邦爷的律师朋友说，在没有具体政策规定的情况下，已经成功操作的案例，最有可能被各地政府所引用。因为，这样做风险最低，可操作性也是最强的。相比之下，温州的例子只是理论上可以操作，实际并没有发生，因此可推广价值并不大。

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说，温州需要补缴土地出让金的那部分土地，本身出让的就是只有20年土地使用权限的非常规地块，对全国而言，完全没有任何参照意义。反而，深圳所出让的是常规的50年土地，补缴土地出让金的金额，具有参照意义，可在全国推广。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，对各地政府来说，最好的办法，也许是让使用期到期的土地一年一续约。每年的续约金额，按照当年出让的同类同地段国有建设用地的评估价格来实施。这样，地方政府既不会有贱卖国资的风险，所出让的地价也能让普通老百姓所承受。