两千年来最重要变革：亿万人财富或再一次被“洗牌”

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

一项已经执行了2000多年的制度，即将终结。

4月19日，由国家发改委编写的《国家新型城镇化报告2015》在京发布。报告表示，要全面实施居住证制度，在未来“户籍制度”或让位于“居住证制度”。

但居住证制度，强调的是基本公共服务的全覆盖，在更多公共服务上，居住证持有者的享受程度，与户籍持有人口仍有一定差距，只不过有的地方差距大，有的地方可能差距很小。

“总的想法是，居民在一个地方持有居住证的时间越长，其享受的公共服务的水平和户籍人口的水平差距要逐步缩小。”国家发改委规划司司长徐林表示，也许到某个时段之后，居住证和户籍制度之间就没有什么差别了，“那时候中国的户籍制度就最终可以让位于居住证制度”。

对此，很多媒体的解读是“居住证未来将取代户籍制度”。如果解读是正确的，那么意味着，中国实行了2000多年的这个制度，将最终被弃入故纸堆。而随之，全民的财富格局，将再次被“洗牌”。

有的城市将越来越富，有的城市将越来越穷

人口对城市的发展，非常关键。

中信建投研究发展部的数据显示，2000年至2010年，我国东部地区人口在迁入量上占有绝对优势，迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%，西部中部分别仅占12.1%和6.5%。

其中，北京、上海、天津三大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。六普期间人口净流入规模最大的五大的省市上海、北京、天津、浙江、江苏，全部在东部。

五普期间，山西还是净迁入城市，但第六次普查时，它已经变成了净迁出城市。这也是很多中部地区城市的“通病”，甚至六普结果显示，中部区域首次成为全部净迁出地区。其中安徽、江西、贵州等城市的净迁出人口占到了全国的53.6%。安徽的净迁出人口比重甚至达到15.0%，成为全国最主要的人口迁出地。

这个背景就说明，居住证一旦代替户籍，那些对人口有极大吸引力的城市，各档次的人口会越来越多，城市也将变得越来越富有，而那些人口大量流出的城市，则会因此更加凋敝、萧条。

中国房地产格局将被颠覆

人口的迁徙，也直接导致了房地产市场结构的分化，因为迁徙人口倾向于在迁徙地买房。

中新建投统计数据就显示，2014年东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%。

但值得指出的是，目前的状况是，迁徙人口通常会在自己原户籍地也买一套房子。因为迁徙人口的养老、医疗、子女教育等社会保障，还是由原户籍所在地提供。有时年老父母也不愿意随子女迁徙。东部地区很多城市房价居高不下，也一定程度上限制了迁徙人口置业，他们中有一部分人会选择在迁徙城市租房，在老家买大房。

实际上，从这里面可以看出，制约外地人口置业的最大原因，还是“户籍”，因为无法落户，就意味着无法享受所在城市的养老、医疗、子女教育等社会保障，这影响着人们生活的方方面面。

邦爷就认识一个安徽来沪的家庭，经过十几年的打拼，在上海的黄浦区核心地段购买了住房。但去年家里的儿子初中毕业，无法在沪参加中考，不得不回老家念高中。所以，很多时候不是外地人口不愿安家，而是不稳定因素实在太多。

而一旦户籍制度被打破，居住证人口和户籍人口所享受的公共服务差别缩小，老家的房子不再是必需品，中国的房地产格局必将产生巨大变化。

选择在新城市安家买房的人口规模会迅速增长，出售老家房子、迁入新城市买房等情况，也会一夜暴增。

居民财富差距会越来越大

户籍制度的变化对居民财富的影响，大体逻辑是，户籍制度改变人口迁徙和置业现状，影响城市的发展机会，提供教育、医疗等公共服务的能力，以及人均可支配收入等各种指标，这将加剧不同城市的差距。而这些差距很大一部分将体现在房地产市场上，比如房价。城市商品住宅均价的差距，则会进一步拉大以房屋为主要资产的居民，账面财富价值的差距。

那么，我们具体来看下各大城市的公共服务能力、人均收入和房价间差距有多大。

以同是直辖市的上海和重庆为例。上海2015年国民经济和社会发展统计公报显示，上海的一般公共预算支出6191.56亿元，以上海去年2415.25万常住人口计算，人均公共预算支出达到2.56万元。其中仅医疗卫生与计划生育支出总额就达303.46亿元，人均获得的医疗卫生财政开支高达1256元。以上海拥有的执业医师数量，可以做到每240多人就拥有1位医生。

官方数据显示，重庆2015年政府的一共预算支出3793.8亿元，按常住人口3016.55万人计算，人均财政支出仅1.26万出头。执业医师和执业助理医师6.10万人，平均接近500个重庆市民才拥有1个医生。高等教育毛入学率方面，上海2012年已超70%，重庆2015年为40.5%。

另外，官方数据显示，西安2015年全市居民人均可支配收入27845元，重庆20110元，苏州42987元，上海49867元。

无论是教育机会、医疗资源，还是更多公共服务投入，直辖市间的差距尚且这么大，何况直辖市和普通省会城市、省会城市和普通二级城市之间的差距。这种城市间的贫富分化，作用于城市公共服务投入和优劣的效果会非常明显。

公共服务能力对吸引人口，特别是吸引人口安居置业，非常关键。由此，我们可以看到，近期很多东部城市，新房均价不断创新高，而西部城市的住宅价格不仅低位徘徊，有的甚至出现了下跌。

3月份的“70个大中城市新建住宅价格指数”就显示，北京、上海、深圳、杭州、苏州、南京、厦门等东部大城市房价同比涨幅在10%以上。中西部除了重庆、西安、兰州上涨外，昆明、贵阳、银川、包头、呼和浩特等城市房价都同比下跌。

城市人口争夺战将加剧

“城市对人口的争夺战未来将进一步加剧。”《地产大数据之人口迁徙 零和博弈下的城市战争》中的观点，邦爷表示认同。

短期来看，那些收入较高、财富较多的高净值人群，更倾向向东部发达城市迁徙。专业能力、财富等级较低的人，则倾向留守自己所在的城市。这不仅会加剧人的贫富分化，也会增加城市间的优劣差距。因为失去了以专业人员、精英人群为代表的高收入人群，城市的经济增长潜力会受到严重的挫伤。

而对多数以房屋为主要资产的中国家庭来说，这场城市“战争”的输赢，很大程度上会影响家庭的财富。

未来，不同城市的房屋均价注定将进一步的两极分化。能否在这场城市战争中，最终成为胜者，不仅对地方政府是一个巨大的挑战，也将影响到多数房屋业主和开发商的切身利益。然而，能在这场“战争”中赢得胜利的，终将只是少数。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波