一季度经济回暖全靠房地产？上海财大高等研究院这样分析

每经实习记者 王浩也

4月19日下午，上海财经大学高等研究院发布中国2016年第一季度宏观经济数据分析报告。报告显示，今年一季度，我国GDP同比增长6.7%，3月份PPI环比增长0.5%，这是自2014年1月份以来首次由降转升。

“中国宏观经济形势分析与预测”课题组认为，本季度经济确实出现一定的回暖迹象，不少宏观数据都超过市场预期，让市场受到鼓舞，投资者和消费者信心有所回升，经济企稳迹象初现，为进一步推进供给侧结构性改革和实现产业升级争取到时间。

上海房地产开发投资增速是否能持续？

数据显示，一季度全国固定资产投资（不含农户）85843亿元，同比名义增长10.7%（考虑价格因素后，实际增长13.8%），其中3月份固定资产投资环比增加0.86个百分点。本季度投资增速比2015年全年提速0.7%，比去年4季度提高1.2个百分点，显示出较强的反弹力度。

课题组认为，本季度投资增速小幅回升主要有两个原因：稳增长政策和房地产开发投资增速回升。一季度全国房地产开发投资额对全国固定资产投资的贡献率为11.9%，虽然仍然低于历史平均20%的水平，但这表明房地产的拖累效应在减缓。

通过投资数据的所有制结构分析发现，本轮投资回升中主要是由于国有控股企业投资回升，同比名义增长23.3%，但民间固定资产投资同比名义增长5.7%（实际增长8.6%），而且3月的增速比1-2月还回落了1.2个百分点。一季度民间固定资产投资占全国固定资产投资的比重为62.0%，比去年同期降低了3.0个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到，上海一季度经济实现6.7%的增长率，增速与全国保持一致。其中，第三产业比重达到全市生产总值的70.6%，这是上海历史上第一次三产占比超过70%，标志着上海以服务为主导的产业格局迈入新的阶段。第三产业同比增长11.5%，是经济增长的主要拉动力量。第一产业和第二产同比增长都是负值，分别为－11.7%和－2.8%。其中，金融业、房地产业和信息传输、软件和信息技术服务业一季度分别增长19.5%、10.5%和15.0%。课题组认为，上海市一季度宏观经济开局良好，增长符合预期，而上海的产业结构率先调整，是其经济增速追上全国的重要原因。

课题组表示，上海的固定资产投资增速提高，主要是房地产投资开发和基础设施投资拉动。在流动性相对宽裕以及一系列楼市利好政策出台等因素的刺激下，上海市房地产市场交易异常活跃。自3月25日上海房地产新政出台后，商品房成交面积开始出现明显萎缩。不过，课题组觉得投资增长主要由于短期的需求侧刺激支撑，可持续性值得怀疑。

二季度房地产投资还有更大反弹？

一季度全国房地产开发投资额占固定资产投资的20.6%，同比增长6.2%，增速比1-2月提高了3个百分点。3月全国房地产开发投资额同比增长9.68%，显示反弹有所加快。相比2015年全国房地产投资只增长了1%，一季度尤其3月份的反弹力度十分显著。本季度房地产投资的复苏主要来自2015年下半年以来房地产市场销售的复苏，按照历史经验，中间的传导时滞一般大约有6个月，所以预期第二季度房地产投资可能还有更多反弹。

从销售数据来看，一季度全国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，3月增速比1-2月份增加较多。增长主要来自住宅，也来自办公楼，商业营业用房增长较少。一季度全国住宅销售面积同比增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5％。一季度商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高了10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公室销售额增长69.4%。商业营业用房销售增长8.2%。

房地产投资的复苏主要是需求端信贷和税收等一系列房地产刺激政策效果释放。商品房销售面积和销售额同时回暖使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速是个两年大幅回升。一季度新增人民币贷款近24%为居民个人按揭中长期贷款。此外，“营改增”对商办物业和新开工也有提振作用。

然而，课题组判断，未来房地产市场销售持续走高的基础还十分薄弱，具体表现在：受施工库存大和竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加，三、四线城市去库存难度不减；潜在需求大的城市在政策刺激下需求过快释放导致房价过快过猛上涨，带来房价泡沫化和社会风险隐忧，为此3月以来一线城市开始实施严格的限购政策，导致这些城市的商品住宅需求快速下降；此外，本轮房地产市场复苏，受信贷因素和交易环节税收调整作用很大，但这种因为个人按揭贷款放送和税收政策调整所带来的需求刺激不具有持续性，也很难有可复制性。

在这些预期下，开发商仍谨慎入市，土地市场交易仍然不够活跃，而且呈现分化趋势，一方面部分热点城市土地价格不断攀升，房屋开发成本大幅增加；另一方面很多城市频频出现土地流拍，或政府为控制房地产库存上升，有意收缩土地供给。