美国房地产出现大变！惊出中国人一身冷汗

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

楼市火了，各地又重现炒房客的身影。可别以为只有中国人在炒房，在地球的另一端，老美也在疯炒房价。

来自《纽约邮报》的报道称，美国炒房收入创近10年的新高，超过2008年金融危机之前。3月初，美国房地产数据服务商RealtyTrac发布的数据显示，美国12个大都会地区炒房活跃度创近10年峰值，剔除装修和手续费，炒房者平均中间利润为5.5万美元。

这一景象像极了美国次贷危机前的房地产市场，纽约邮报、彭博社等发表社评或引用分析就称，美国房地产市场将面临又一场崩盘。

听闻此观点，邦爷不禁惊出一身冷汗，如果美国房地产市场崩盘，中国的房地产会不会受到拖累呢？

美国房价快涨回次贷危机前了？！

房地产的繁荣，带来了财富的聚积，也带来了大批量的投机。《纽约客》就曾通过一位华人的口吻，对美国房市的繁荣进行过描述：“我事业的成功是大家公认的，但是我现在发现，房产给我带来的收益已经超过了我努力工作一生所创造的财富。这种情况值得让我们警醒。”

房价的连续稳步上升，使得房屋交易成为一笔“只赚不赔”的买卖。早在去年，美国房地产的强劲已经显现。标准普尔/凯斯-希勒房价综合指数显示，去年11月，全美20个主要城市房价的上涨幅度超过了5%。虽不及2007年末的顶峰水平，但也是维持了11个季度的涨势。而且形势向好，当时，美国房屋去化仅需3.9个月，远低于科学家们认为的供需正常所需的6个月的水平。

房屋倒卖成投资客攫取利润的最好手段。有统计显示，2015年在美国12个活跃大都市区，倒手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值，达到11%。与此同时，房屋倒卖者的数量达到11万左右，创2007年以来最高纪录。

2015年美国各州的房价涨幅

另一个值得关注的现象是，90年代离开的日本投资者，又一次重返纽约了。据统计，他们在2015年10月之前，一年内就购置了15亿美金的物业。

“从2000年到2007年，全美110个大城市的房价翻了一倍。其中，迈阿密、萨克拉门托等城市房价更是在5年内上涨2.5倍。”这是美国金融与经济危机起因调查委员会对美国房价暴涨的调查数据，这是次贷危机前的美国房地产市场，而从目前的市场上，大家隐隐嗅出了相似的味道。

美国人民也苦逼：房价涨得比工资快

越走越高的房价，只会把更多有真正购房需求的人挡在门外，这在美国也一样。

美国多数地区房价涨速高于薪资，今年以来，美国有将近三分之二房屋市场，房价涨速超越薪资，这在旧金山、纽约等都会城市，表现更明显。购房者不得不将更多收入用于住房，减少其他用途支出。

RealtyTrac的报告显示，在9%的美国住房市场，房价可负担程度已低于以往水准。

NAR报告也显示，截止到目前为止，今年美国房价平均涨幅超出工资涨幅约67%，旧金山和纽约等地房价涨幅尤为明显。

美国房价和工资涨幅对比图

但目前房价可负担程度还是好于2006年房市泡沫高峰时期。今年第一季，受薪阶级平均需要为每月抵押房贷付出三分之一收入，2006年时这一比例超过了收入的一半。

全美地产经纪商协会（NAR）的首席经济学家Lawrence Yun认为房地产市场在最近几月已有回暖迹象，家庭收入和工资增速远不及房价增速的情况下，房价仍上涨过快并不是一个健康的状态。

RealtyTrac高级副总裁Daren Blomquist表示，“虽然目前房价还处于可承受范围内，但按照目前发展趋势，房价超出大多数人消费能力范围是迟早的事。”

中国楼市也要警惕风险！

为拉动经济增长，美国实行相对宽松的货币政策，利率水平极低，也使得更多的资金得以进入房地产业，且美联储主席耶伦近期在纽约经济俱乐部的讲话也打消了4月加息的预期。

来自美国投资社区的数据：2005年至今的美国利率水平

宽松货币政策之下是抵押贷款政策标准下跌。正如《纽约邮报》4月14日的评论称， “奥巴马政府已经竭尽所能，将这个国家推到了又一场抵押贷款灾难边缘。奥巴马的执政团队压迫着抵押放款商将钱贷给那些信用记录不可靠的人，为又一次房地产市场崩盘埋下了伏笔。”

该社论同时显示，美国货币监理署称抵押贷款标准已经下滑，并表示该现象“与2005年到2007年，最近一次金融危机前夜相类似的若干趋势”。如当经济和房地产价格再度下滑，许多抵押贷款无法偿还，进而变成坏账，重演次贷危机。

2001年至2005年间，美国房地产非常火爆，人们相信房价会持续上涨，而出现了不少放贷公司发放次级贷款实现高收益，最终演变为危机。

美国房地产市场的繁荣引起内外部的担忧，由于中国市场的走势和美国楼市颇为相似，因此不少人也对中国楼市的风险十分关注。

但邦爷认为，中国房地产调控的因素要重于美国。根据市场节奏频繁变动的信贷政策、打击首付贷行为，都在控制偿付能力低的人进入市场。

但不可忽视的是中国房地产市场在2008年的低潮之后的快速发展，与美国而言有过之而无不及，所以大家对中国楼市的这份风险，不能掉以轻心。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波