冯焱东：商业地产库存仍严重 去化周期远超住宅

◎冯焱东

上周五，国家统计局公布了一季度经济数据，其中房地产的相关数据令人眼前一亮。一季度，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比上年全年加快5.2个百分点。2009年以来，房地产投资增速一直在下降，一季度可能是投资企稳、温和反弹的拐点。全国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，为2009年之后最高增速，其中住宅面积增长35.6%。全国商品房销售额18524亿元，同比增长54.1%，其中住宅销售额增长60.3%。3月末全国商品房待售面积73516万平方米，虽然同比增长13.1%，但环比2月末下降了415万平方米。

以上数据表明，去库存政策已取得阶段性成效，特别是3月份库存下降来之不易。我国房地产库存2011年来一直在不断增长，2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年3月末的待售面积分别为2.72亿、3.65亿、4.93亿、6.22亿、7.19亿和7.35亿平方米，逐年走高。2011~ 2015年每年库存净增长面积分别为0.54亿、0.93亿、1.28亿、1.29亿和0.97亿平方米，今年1~3月库存增长势头明显趋缓，仅比年初增长1663万平方米。

3月底库存环比下降，其实并不是近年来首次出现下降。去年5月末，房地产库存出现过短暂下降，当时商品房待售面积为65666万平方米，比4月末减少15万平方米。但到2015年6月，库存又现反弹，一直持续到今年2月都在增长。这次库存下降很可能是5年多来首次实质性逆转。

原因很简单，一是中央去库存的政策力度比较大，激发了居民的购房热情，去年常驻人口城镇化率只有56.1%，刚需和改善性住房需求潜力还比较大，房地产购买力往往会被低估；二是房地产投资增幅明显回落，2014年为10.5%，2015年仅1%，今年3月为6.2%，远低于前些年动辄20%~30%的增长率。投资回落在土地购置和新开工方面表现明显。土地购置方面，2014年全国房地产开发企业土地购置面积负增长14%，2015年负增长31.7%，今年1~3月继续下降11.7%。新开工上，2015年房屋新开工面积15.4亿平方米，下降14%，2014年新开工17.96亿平方米，下降10.7%，新开工面积连续两年下降，这对去库存是有利的。不过每年新开工仍大于年度销售面积，说明去库存不可能一蹴而就，即使库存增长出现拐点，但去库存将是一个缓慢艰难的过程。

库存下降是好事，但远未到乐观的时候，仍有几大问题需要解决。首先，这次库存下降是在销售高速增长、投资低位增长的背景下实现的，但区域分化很明显，销售大幅增长主要发生在一线城市、南京苏州杭州等部分热点二线城市和部分三线城市。据上海易居统计，上海、南京、杭州一季度销售面积分别增长130%、125、137%。大部分三至五线城市（特别是中西部）销售虽也有起色，不过回暖程度明显弱于上述城市，而三至五线城市包括县城恰恰是库存的主要集中地和重灾区，如何让三至五线城市的销售进一步提升起来正是去库存的重点。

当前大部分三至五线城市销售回暖没有一二线城市明显，与这些城市房地产的发展节奏与大城市不同有关。这些城市的房地产市场波动一般滞后于大城市，且波动幅度比大城市小一些。预计三至五线城市的表现会越来越好。

大部分三到五线城市销售回暖相对不明显，还与去库存政策没完全落实到位有关，这正是需要改进的地方。比如按揭政策是房地产调控最有效的手段之一，但三至五线城市的金融资源总体比较薄弱，金融供给远不如一二线城市那样充足，所以在按揭资格、首付成数、利率执行的要求上一般都比较保守，银行可能会用大城市的执行标准来要求中小城市的客户，中小城市的按揭规模也受到限制，导致很多人包括农民工不一定能申请到贷款，就算能申请到贷款条件可能也苛刻，这对住房消费的实现是一个较大制约。

因此，笔者建议银监会给予各家银行政策指导，对中小城市的按揭实行差别化政策，制定符合中小城市人群特征包括农民工的按揭受理标准（大城市也需要针对农民工制定一个具体标准，有稳定职业的农民工不能被排除在按揭贷款条件之外），在不违背商业化大原则的前提下，适当提高中小城市按揭的风险容忍度，提高中小城市按揭规模的占比，对于中小城市的按揭不良资产也给予特别政策，提高商业银行在中小城市做按揭的积极性。这点很重要，如能落实将对中小城市房地产销售发挥很大促进作用。

其次，在去库存大背景下还要警惕和防止部分城市出现房价泡沫。近一年多来，上海、北京、深圳、南京、苏州、合肥、东莞等部分城市房地产市场十分火爆，库存短缺，房价飙升。如深圳的新房成交均价从2014年10月23000元/平方米飙升到今年3月的50000元/平方米，出现了明显的泡沫，连深圳高科技兼高收入代表华为公司的员工都抱怨买不起房了，这是个大问题。

据上海易居统计，深圳的房价收入比高达27.7，远超国际上3~6倍的合理范围，高房价会直接抬高城市综合商务成本，降低城市竞争力，降低人才吸引力，增加市民购房压力，对城市长远发展和民生改善不是好事。地方政府要有更大的责任心、更有力的措施来防范房价的暴涨。我们不能在解决一个问题的同时制造另外一个问题，供应泡沫和房价泡沫都有很大危害，都必须重视并努力避免。这些热点城市要坚决贯彻中央分类调控、因城施策的政策精神，及时出台一些力度足够大的反周期措施，积极扩大供给，要补库存而不是去库存，适时抑制过热需求，而不是盲目执行去库存的鼓励需求政策，以确保供求基本平衡，房价与市民收入大体相匹配。

最后，去库存要关注产品业态。3月库存下降，主要是住宅去化加速造成的，商业地产库存当前十分严重，去化周期远超过住宅。地方政府必须严格控制商业用地的出让，在加快住宅去库存的同时高度重视商业地产严重过剩的问题，不可等问题集中爆发了再来被动应付和处理，应该主动想多种办法来盘活商业地产，其中把空置商业地产改造为创业创新基地是一个很好的探索和实践。

总之，房地产库存下降是一个积极信号，但我们决不可掉以轻心，要充分认识到去库存仍是一个艰巨任务，商业库存不可忽视，各地必须更好地贯彻分类调控，因城施策的政策精神，该去库存的去库存，该补库存的补库存，热点城市应以防范和化解房价泡沫为政策着力点。

（作者为民生银行地产研究院首席研究员）