一季度商品房销售额大增54% 标杆房企却去热点二线城市抢地

每经记者 王杰

政策利好托底，让房地产业在这个春天备受关注。

来自国家统计局的数据显示，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。

其中，住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。

土地市场：区域热度不均

楼市升温带动了开发投资。2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

土地市场在3月份也是一片火热，但区域热度并不均衡。

海通证券的研报指出，3 月，全部统计城市住宅用地成交溢价率升至 35.1%。全国、二线城市的土地成交溢价率分别升至27.0%、38.5%。一线、三四线城市的土地成交溢价率分别降至16.7%、15.4%。3月，全部统计城市的住宅用地成交溢价率升至35.1%。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年一季度，楼市大爆发，特别是一二线城市数据惊人。在3月楼市成交爆发影响下。一季度54城市签约总套数高达80.5万套，刷新了同期纪录。其中二线城市同比涨幅高达46.9%，而三四线城市则整体市场平稳，楼市的发展不均衡越来越明显。区域分布依然不均衡，从成交量看，东部上涨44.2%，而西部只有20.2%。

“土地购置面积依然为负值，同比下降11.7%。”中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，房企拿地的意愿依然很低，但是从拿地的金额看，出现了同比上涨。这些都说明了，拿地的结构变化，整体看，房企集中在一二线拿地的意愿没有变化，凸显出三四线的巨大压力。

张大伟表示，1季度标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元，同比2015年一季度的1016亿元上涨16.8%。整体看，在2016年一季度标杆房企集中二线城市拿地，反而在一线城市占比明显减少。

标杆房企：抢占热点二线城市

克而瑞地产研究的报告指出，从具体地块来看，在3月份全国总价地王TOP10中，8宗为二线城市地块，并且值得注意的是，大多数地块均是高溢价成交，天津两幅地虽为底价成交，但各自的起拍楼板价已经突破板块纪录，竞得人金茂、融创也均是典型的中高端项目开发商。

“客观而言，目前一线城市仍是最值得投资的城市，政府也有意加大供应力度，但囿于新增城镇用地不足的客观现状，供应量回升幅度有限，在此背景下，为了寻求开发机会，更多的规模房企将把目光转向库存压力较低，土地供应规模较大的其他城市，二线城市以及一线周边的二三线城市因此成为了市场焦点，尤其是合肥、南京、苏州等楼市健康，经济活力强的城市更是受人青睐。”

在政策调控之下，热点二线城市土拍之所以继续高热，在良好的市场表现支持之外，克而瑞地产研究认为在企业角度还有以下三个主观因素：

其一，“首次进入”。对于外埠房企而言，“首入”不仅仅意味着区域公司的规模增长，更代表着企业战略布局的推进和品牌扩张，即便不赚钱或是小亏也可以接受。其二，“不惧”调控收紧。当下不少二线城市虽已收紧调控，但实际力度并不大，企业积极性并没有受到太多影响。其三，政策再次放松的预期。毕竟政策调控只能做到短期抑制需求，并且在高压沉默之后，往往是更为猛烈的爆发。

二线城市土地市场的火热，并不意味着所有布局二线城市的房企有机会大幅吸金。4月12日，国土资源部在其官方网站正式公布《国土资源“十三五”规划纲要》，其中指出，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。

而沈阳市也通过严格控制新增供地去库存。3月28日，沈阳市政府网站公布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，其中第二条指出，对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。