沪深楼市政策收紧 成都能否成为新风口

每经记者 杜冉乐

一季度，楼市整体回暖让房企“成绩单”好看起来。但是，上海、深圳以及南京、苏州等一线或核心二线城市的房价非理性过热，又让不少业内人士心生担忧。

近来，那些房价偏热的地方迎来楼市调控重拳，降温迹象明显。克而瑞一季度内部报告监测发现，成渝等区域中心城市的房价与成交量增幅不大。以成都为例，最近还积极出台楼市政策以促进成交，让那些房价因过热而被调控的城市艳羡不已。

成都某房企营销总监说，从房价收入比来看，成都很低，成都人买房置业上是比较幸福的。融创一位老总说，成都楼市让我欢喜让我忧，喜的是经济潜力大，不怕产品卖不掉，忧的是竞争太激烈。

成都楼市供需稳定

四川中原地产监测数据显示，2012年至2015年，成都市商品房供需呈现出典型的“稳定”，2012年供应量达3000万平方米，2013年供应达3500万平方米的历史峰值，之后供应开始回落，去年供应量2793.04万平米。

如果再仔细观察需求端，大家会发现，2012年成都市商品房吸纳量2500万平方米左右，2013年达到3000万平方米左右，之后平缓回落，成交面积2433.10万平方米。

就主城区而言，去年成都主城区商品住宅供应面积890.77万平方米，环比增长20.92%；成交面积811.63万平米，环比上涨1.91%；成交均价9891元/平方米，环比下降2.01%。

从纵向来看，2012年，成都主城区商品住宅均价约为8500元/平方米，2013年及2014年房价温和上升，2014年商品住宅均价突破10000元/平方米，但去年均价又略有回落。

近日，上海易居研究院发布了一份《近6年70城房价趋势报告》，数据来源于国家统计局等，称深圳房价这6年涨幅最高且达83%，上海次之，涨幅为43%，北京为36%，厦门为35%，乌鲁木齐涨幅达17%，成都涨幅9%，等同于平顶山、徐州和洛阳。

这就不难理解去年中渝置地与国嘉地产以及天朗控股、新世界中国地产、华人置业等房企为何主动卖掉成都项目。

在克尔瑞今年一季度关于全国楼市的内部讨论上，相关业内人士表示了对一线及部分二线城市房价新一轮过热后的担忧，除此之外也重点提及成都这个房价与成交增幅不快的典型城市。

不过，中粮地产成都公司一位营销中层向《每日经济新闻》记者表示，根据他们掌握的数据，去年成都楼市销售面积全国第一，但销售金额仅排名全国第八，这意味着成都房企要卖掉超过一线房企八倍甚至十倍的量才能赶上一线房企的销售金额。

“成都楼市不存在价格虚高，基本上是健康的。也就是说，没有大量炒家涌入，成都楼市就能做成这样。”前述营销中层如是说。

前不久，易居研究院发布的一份《全国35城房价收入比偏离度排行榜》引来外界围观讨论，深圳房价收入比偏离度首超一倍，35个城市中有28个城市房价收入比高于合理值，同比减少2个城市，但目前西安、哈尔滨、成都、西宁、长沙、银川和沈阳等7个城市商品住宅均价低于合理值。

区域优势引来实力房企

不过，易居研究院一位分析师强调说，房价收入比偏离度处于负值的城市，如银川、沈阳、哈尔滨，基本可以判定没有房价泡沫，但并不意味着这些楼市日后拥有更多反弹空间，因为高企的库存和低迷的市场环境，很难在短时间内得到根本性的扭转。

但成都就不一样，尽管去年前述所列举的房企不断抛售成都项目，各路“接盘侠”却不断涌入，比如融创中国、恒大地产等一线巨头曾豪掷巨资“鲸吞式”接盘。

成都中粮上述营销中层分析说，与之前如华润、中海、华侨城、保利在“东西南北”大规模造城的模式不同，现在房企应学会跟着地方政府真金白银投入的热点区域开发，政府希望房企能与他们一起推动区域发展。

去年底至今，中航集团、新疆广汇集团、北辰实业、万达集团等资本巨头在天府新区成都直管区频频拿地，试图抢占新区产业商机的制高点。其中，中航集团拟打造的成都“航空大世界”主题乐园项目也对外亮相。

近日，融创中国在成都高调举办成渝新品发布会，宣布其成都地产战略起航，也是融创深耕重庆13年之后首次携手成都，以此推动融创成渝房地产开发联动新格局，其预定目标是未来三年要实现产值200亿元。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，以成渝为核心的西南板块将是未来中国经济的重要增长极，融创正是看好这一点才宣布在成都完善布局。

今年3月份，成渝城市群战略规划获批，国务院对重庆批复的定位是我国重要的中心城市之一，长江上游地区的经济中心，西南地区的综合交通枢纽，对成都的定位是国家重要的高新技术产业基地，商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市。

谈到成渝房价，西南财经大学成渝经济区发展研究院院长、教授杨继瑞向《每日经济新闻》记者表示，一线城市的房价受海外影响较大，这些海外资本通过不同渠道进入一线楼市炒房，成渝楼市跟他们不一样，主要是消费性购房，没有大起大落，避开了政策调控，应抓住时机积极去库存。

实际上，像贵阳、昆明、西安等均处在国家相关重要战略的交汇点上，比如贵阳处于沪昆高铁与成贵广高铁的交汇点上，在全国又率先发展大数据、大健康等新兴产业。

一位房地产相关人士表示，像贵阳等库存量暂时较大，但经济潜力巨大，对于这些三线省会城市，实力房企也应趁势早点布局。

上海：非户籍社保三年改五年，普通二套房首付五成，非普通二套房首付七成

深圳：社保一年改三年；本市无房但近二年有贷款记录、本市有一套房并结清贷款的，首付比例由三成升至四成

武汉：收紧公积金贷款额度，首套最高额度由60万元下调为50万元，并将已使用额度累计计算

南京：严格认定“首次购房”和“首套房”，无购房记录、无购房贷款记录才算“首次购房”，执行2.5成首付

苏州：开发商一次性销售房源面积不低于3万平方米、楼盘备案价格涨幅一年内不超过12%

廊坊：非本地户籍限购1套住房且首付款比例不低于30%

合肥：严厉查处“捂盘惜售”及捆绑车位等行为