“北京后花园”燕郊：房价还要涨多久？

每经记者 王杰

“2007年，我在通州区买了一处小产权房，2012年在燕郊买了一处商品房，算下来还是燕郊涨得快。”李林（化名）边弹烟灰边告诉《每日经济新闻》记者。

早在2007年，做信息咨询工作的李林在通州区土桥附近购得一处小产权房，当时售价为2700元每平方米。虽然通州区有着“政府东移”的利好，但由于小产权房的属性，仍然难以交易，将近十年过去了，这里的房屋单价仍在万元以下。

2012年，李林在燕郊出手买下的住房，截至目前不到4年时间，但房价已经翻番。此小区未满两年的二手房价格为16000元/平方米，满2年的二手房价格为17000元/平方米。

对投资这个小镇，李林的话语中充满感慨，“2012年，因为北京买不起了，才出手燕郊。”

房价飞涨带来的欢乐与忧愁

如同在这里安家的数十万“北漂”青年一样，李林的工作生活与这个飞速发展的京东小镇紧紧捆绑在一起。尽管初衷有些无奈，但对当时的出手至今来看却不乏窃喜，甚至对燕郊的未来开始有些憧憬了。

毕竟，“北京市政府东迁”与多条轨道开通，使这个小镇的房价在一年时间暴涨。

媒体朋友“线头儿”在《北漂儿的心声：连燕郊也买不起了……》文章中写到：即便存在着诸多不便，现在，燕郊仍成为了我购房的首选地。原因很简单，我的人生里本没有太多可供选择的选项。除了燕郊买房，我所能做的选择只有长期租房住，或彻底离开。长期租房总不是办法，离开北京更是心不甘情不愿，所以等我好歹凑够20万元时，便踏上了燕郊看房的旅程，决意用未来一生忍受燕郊的苟且。可没想到的是，我把燕郊当成了苟且，他居然也没把我当成诗和远方。2016年4月1日，当我来燕郊看房时，燕郊临近开盘的几个项目均价都已涨到了2.3万元/平方米左右。我问销售这是不是愚人节在开玩笑？他说不是。

这个京东小镇有何魅力支撑2万+的房价，《每日经济新闻》记者梳理了这个小镇的过往。

除了清康熙年间在此地修建行宫，成为清朝历代皇帝拜谒东陵的驻跸之所，在漫长的20世纪里，无论在经济发展特色还是地域文化上，与中国大多数不知名的内陆小镇类似，燕郊从未像今天这样符号鲜明地进入人们的视野。

燕郊现隶属于河北省三河市，与北京天安门的直线距离约30公里，西北距首都国际机场25公里，南距天津港120公里，身处京津唐都市圈核心地带，同时也是全国离天安门最近的产业开发区。尽管和河北其他城市相比，有得天独厚的区位优势，但潮白河东岸的这座新兴小城在很长时间里却没能得到首都资源外溢带来的红利。在业内人士看来，原因之一在于燕郊及其所隶属的廊坊，建国以来经历了频繁的行政区划变迁。

频繁的行政区划变动使燕郊面临更高的规划和建设风险。同时，被称为廊坊“北三县”的三河、大厂、香河由于被京津两个大型城市包围而成为全国面积最大的省间“飞地”。

1993年，经国务院批复的《北京城市总体规划（1991-2010）》中，提出建设通州、大兴黄村、昌平、亦庄、房山良乡等14个卫星城镇，并提出重点实现“两个战略转移”，即城市发展重点要逐步从市区向郊区转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移。

燕郊虽然在1992年被设立为省级经济技术开发区，但辖属8个村庄、人口不足3万，固定投资1.8亿元，地区国民生产总值2.5亿元的经济规模，和同属廊坊、毗邻北京的固安、大厂、香河、涿州等地一样，曾经难以让外界对其未来产生更多期待。

操盘手：刚需人群占比八成以上

燕郊、通州、顺义等北京东郊卫星城的发展机遇，来自于2005年北京市出台的《北京城市总体规划（2004-2020）》，其中对于城市格局“两轴、两带、多中心”的设计，以及以通州、顺义、亦庄为代表的“东部发展带”和建设通州综合服务中心的规划向公众和投资者释放出北京要向东发展的信号。

受益于北京多次的东进政策，燕郊进入一个持续的经济增速发展期。与各项经济指标增长相伴的，还有城区人口的快速膨胀。

在《三河市城乡总体规划（2011—2030年）》涉及全市634平方公里土地，规划2030年中心城区泃阳城区和燕郊城区人口控制在138万人，城市建设用地控制在144.339平方公里。城市性质为首都同城化发展地区重要节点和新兴产业基地，京东门户，宜居、宜业组团城市。城镇体系基本形成“一轴双核，两翼三区”，即以102国道为发展轴；以燕郊城区和泃阳城区为双核；以燕郊科学城、新兴产业示范区和蒋富山等为北翼；以黄土庄为中心的南部农业片区的南翼；三区为燕郊分区、泃阳分区和东南分区。空间结构形成“中心城区-新市镇-小城镇-新农村社区”四级层级结构，功能明确、结构完善, 规划公共服务设施和基础设施城乡全覆盖。

在燕郊国家高新区的官网上，有这样的介绍，昔日的燕郊，辖区内只有8个村庄，3.3万人口，是一个以农业生产为主的京东小镇。建区20多年来，燕郊坚持以工业化带动城市化，城市规模不断扩大，同时积极推进基础设施建设，完善城市功能，在新世纪的城市化浪潮中独领风骚。今日的燕郊，建成区面积50平方公里，总人口75万人，已成为京东地区最富发展实力、发展魅力、发展活力的现代化中等城市。

换句话说，一个燕郊镇占了三河市一半以上的人口。燕郊目前所拥有的建设用地规模是多少？未来是否有新增批复？未来人口规模控制在多少？截至发稿，《每日经济新闻》记者暂未收到三河市委宣传部的回复。

“北京一感冒，燕郊就咳嗽。”是地产圈流行的一句戏言。燕郊的房价是通州的一半，也成为购房的一个粗略公式。

中原地产的统计数据显示，4月份通州区新建商品住宅的均价是31347元每平米，而一河之隔的河北燕郊（成交量不完整），4月份新建商品住宅的均价是16500元每平方米。

未来燕郊的房价，是否会涨到通州房价的六成或者七成？“除非燕郊划归北京”，亚豪机构市场总监郭毅一语指出。

也有人长期看好燕郊，一家地产公司的副总告诉《每日经济新闻》记者，“廊九条”的实施，或会将置业需求推向廊坊西和永清。长期看全国投资客可能会盯上燕郊。毕竟燕郊全款买房不受影响，外地一个家庭限购一套。之前是北京人来投资，下一个阶段可能是全国的投资客更关注这个区域。

燕郊一著名项目的营销总监则认为，燕郊的购房者主要还是北京外溢的刚需购房人群，这些人占比85%以上。

那么燕郊房价是否还有上涨空间，上述副总直言，“燕郊房价短期到顶，徐尹路通车，京谷线动工北城还有一轮涨，M6线有明确消息，102国道年底前动工，南城和大厂会涨起来。”