每经策划·长三角二线城市楼市之土地样本： 超过40家房企抢苏州土地 13幅地块拍卖平均溢价率超200%

每经记者 查道坤 

自不少一线城市房地产政策收紧后，部分二线城市市场走向越来越受到关注。在刚刚过去的两天时间里，濒临上海的苏州俨然成为了全国楼市的热点，土地则为热点中的焦点。

《每日经济新闻》记者注意到，4月7日至8日两天，苏州共出让13幅地块，土地出让金共250多亿元，然而，不仅土地出让金总额高，而且呈现高溢价率。据了解，13幅地块平均溢价率超过200%，甚至部分地块溢价率超过300%，面粉价高过面包价。

苏州土地市场的现状或只是当前二线城市的缩影。据中指院最新数据显示，一季度二线城市地价大幅上涨。仅3月份，二线城市土地出让金就达到863亿元，环比增加51%，同比增加87%；成交楼面价环比上涨36%，同比大涨104%，成交平均溢价率为41%。

两天吸金超250亿

今年以来，全国最大的一场土地拍卖诞生在苏州。自4月7日起，苏州进行了为期两天的土地拍卖，共出让13幅地块，吸引了超过40家大型房企参与争抢，土地出让金共250多亿元。

通过苏州此次拍卖可以看出，高溢价成为市场的重点。位于苏州姑苏区景德路南、阊胥路东的2号地块，规划用途为城镇住宅用地，容积率小于1.0，起拍楼面价高达18000元/平方米，最终经过35轮的厮杀，该地块最终以42763万元成交。

值得一提的是，上述2号地块楼面价为28761元/平方米，而该地块去年曾经挂牌过，但由于一些自身的问题，并没有成功拍出，今年重新挂牌价比去年涨了8000多万元。

另外，苏地2016-WG-7号地块经过222轮竞买出价，最终以15.57亿元成交，楼面价14191元/平米，溢价率240.59%。

在苏州吴中区竹园路6号地块的竞争中，最终总价达到40.39亿元，楼面价为24744元/平方米，溢价率达248.50%；最高溢价率的2016-WG-14地块位于苏州高新区科技城，该地块共77909.9平米，最终以15.5亿元成交，溢价率达到318.86%，楼面价达到19699元/平方米。

据记者了解，13幅地块平均溢价率超过200%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，多幅土地溢价率超过300%。

不过，对于当前苏州土地市场的火爆，房地产行业专家张健初则对《每日经济新闻》记者说，“苏州此次土地拍卖火爆是非理性的，八成以上的地块平均溢价率超过了200%，面粉价格超过了目前苏州的面包价格，这是不正常的现象，苏州的房价还远没有达到那么高的程度，开发商失去理性的拿地，会在此后几年显现出压力。”

楼市火热助推地价上涨

不过，在业内人士看来，苏州土地市场的火爆，与今年以来一线城市和部分二线城市楼市火热存有很大关系。

“在上海加大限购之后，长三角的城市成为开发商关注的重点，除了苏州之外，南京、杭州和无锡都是开发商必争之地，开发商的疯抢推高了地价的大幅上涨。”张健初对《每日经济新闻》记者说。

此外，苏州楼市的火热也是地价上涨的主要动力。官方的数据显示 ，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，同比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，分别同比增长52%和65%，均达到历史峰值。

而进入今年年初，苏州房价还在加速上涨，至今年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，比如苏州工业园区湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都，2015年初售价仅为14000元/平方米左右，但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下，目前售价都达到了28500元/平方米。

地方调控似乎并未能给土地市场降温。《每日经济新闻》获悉，就在3月份，苏州出台了“楼十条”，规定半年内房价调高幅度不宜超过6%，1年内不宜超过12%，同时，4月1日，苏州出台“房八条”，规范苏州市个人住房贷款业务。

二线城市土地高烧

苏州上述土地市场的火爆，或只是当前二线城市土地市场一个缩影。据中指院最新数据显示，一季度全国300个城市土地出让金总额为4408亿元，同比增加4%，其中住宅用地出让金同比增加17%。

值得注意的是，各线城市土地市场持续分化，二线城市渐成市场热点，地价大幅上涨。仅在3月份，二线城市土地出让金就达到863亿元，环比增加51%，同比增加87%。成交楼面价环比上涨36%，同比大涨104%，土地平均溢价率为41%。

此外，统计数据还显示，今年一季度，二线城市共推出土地2042宗，推出土地面积8413万平方米，同比增加7%；成交方面，共成交土地1652宗，成交土地面积6656万平方米，同比减少7%；土地出让金为2443亿元，同比增加36%；成交楼面均价为1894元/平方米，同比上涨49%；土地平均溢价率为32%，较去年同期上升25个百分点。

而在三月份，二线城市共推出土地558宗，推出土地面积2468万平方米，环比减少8%，同比减少5%；成交方面，共成交土地466宗，成交土地面积2063万平方米，环比减少4%，同比减少22%；土地出让金为863亿元，环比增加51%，同比增加87%；成交楼面价为2032元/平方米，环比上涨36%，同比上涨104%；土地平均溢价率为41%，较2月上升17个百分点，较去年同期上升36个百分点。

对此，房地产行业专家凌斌告诉《每日经济新闻》记者，“今年一季度一线城市楼市价格突然的暴涨，带动了二线城市的楼市价格，二线城市分化也进一步加剧，南京、苏州和杭州等热点城市受品牌房企热捧，楼市价格的大幅上涨，也带动了二线城市地价屡创新高，并带动出让金及楼面均价上涨。”

此外，凌斌还表示，“苏州、南京和杭州等长三角二线城市，是入口导入型城市，外来人口较多，刚需也比较大，所以被开发商看好，不过开发商非理性拿地，面粉价格大大高于了面包价格，后续的开发也存在不小的风险。”