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    每经策划·长三角二线城市楼市之土地样本: 超过40家房企抢苏州土地 13幅地块拍卖平均溢价率超200%

    每日经济新闻 2016-04-11 12:35

    《每日经济新闻》记者注意到,4月7日至8日两天,苏州共出让13幅地块,土地出让金共250多亿元,然而,不仅土地出让金总额高,而且呈现高溢价率。据了解,13幅地块平均溢价率超过200%,甚至部分地块溢价率超过300%,面粉价高过面包价。

    每经编辑 每经记者 查道坤    

    每经记者 查道坤 

    自不少一线城市房地产政策收紧后,部分二线城市市场走向越来越受到关注。在刚刚过去的两天时间里,濒临上海的苏州俨然成为了全国楼市的热点,土地则为热点中的焦点。

    《每日经济新闻》记者注意到,4月7日至8日两天,苏州共出让13幅地块,土地出让金共250多亿元,然而,不仅土地出让金总额高,而且呈现高溢价率。据了解,13幅地块平均溢价率超过200%,甚至部分地块溢价率超过300%,面粉价高过面包价。

    苏州土地市场的现状或只是当前二线城市的缩影。据中指院最新数据显示,一季度二线城市地价大幅上涨。仅3月份,二线城市土地出让金就达到863亿元,环比增加51%,同比增加87%;成交楼面价环比上涨36%,同比大涨104%,成交平均溢价率为41%。

    两天吸金超250亿

    今年以来,全国最大的一场土地拍卖诞生在苏州。自4月7日起,苏州进行了为期两天的土地拍卖,共出让13幅地块,吸引了超过40家大型房企参与争抢,土地出让金共250多亿元。

    通过苏州此次拍卖可以看出,高溢价成为市场的重点。位于苏州姑苏区景德路南、阊胥路东的2号地块,规划用途为城镇住宅用地,容积率小于1.0,起拍楼面价高达18000元/平方米,最终经过35轮的厮杀,该地块最终以42763万元成交。

    值得一提的是,上述2号地块楼面价为28761元/平方米,而该地块去年曾经挂牌过,但由于一些自身的问题,并没有成功拍出,今年重新挂牌价比去年涨了8000多万元。

    另外,苏地2016-WG-7号地块经过222轮竞买出价,最终以15.57亿元成交,楼面价14191元/平米,溢价率240.59%。

    在苏州吴中区竹园路6号地块的竞争中,最终总价达到40.39亿元,楼面价为24744元/平方米,溢价率达248.50%;最高溢价率的2016-WG-14地块位于苏州高新区科技城,该地块共77909.9平米,最终以15.5亿元成交,溢价率达到318.86%,楼面价达到19699元/平方米。

    据记者了解,13幅地块平均溢价率超过200%,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,多幅土地溢价率超过300%。

    不过,对于当前苏州土地市场的火爆,房地产行业专家张健初则对《每日经济新闻》记者说,“苏州此次土地拍卖火爆是非理性的,八成以上的地块平均溢价率超过了200%,面粉价格超过了目前苏州的面包价格,这是不正常的现象,苏州的房价还远没有达到那么高的程度,开发商失去理性的拿地,会在此后几年显现出压力。”

    楼市火热助推地价上涨

    不过,在业内人士看来,苏州土地市场的火爆,与今年以来一线城市和部分二线城市楼市火热存有很大关系。

    “在上海加大限购之后,长三角的城市成为开发商关注的重点,除了苏州之外,南京、杭州和无锡都是开发商必争之地,开发商的疯抢推高了地价的大幅上涨。”张健初对《每日经济新闻》记者说。

    此外,苏州楼市的火热也是地价上涨的主要动力。官方的数据显示 ,2015年苏州商品房共成交1268万平方米,同比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米,成交金额1549亿元,分别同比增长52%和65%,均达到历史峰值。

    而进入今年年初,苏州房价还在加速上涨,至今年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番,比如苏州工业园区湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都,2015年初售价仅为14000元/平方米左右,但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下,目前售价都达到了28500元/平方米。

    地方调控似乎并未能给土地市场降温。《每日经济新闻》获悉,就在3月份,苏州出台了“楼十条”,规定半年内房价调高幅度不宜超过6%,1年内不宜超过12%,同时,4月1日,苏州出台“房八条”,规范苏州市个人住房贷款业务。

    二线城市土地高烧

    苏州上述土地市场的火爆,或只是当前二线城市土地市场一个缩影。据中指院最新数据显示,一季度全国300个城市土地出让金总额为4408亿元,同比增加4%,其中住宅用地出让金同比增加17%。

    值得注意的是,各线城市土地市场持续分化,二线城市渐成市场热点,地价大幅上涨。仅在3月份,二线城市土地出让金就达到863亿元,环比增加51%,同比增加87%。成交楼面价环比上涨36%,同比大涨104%,土地平均溢价率为41%。

    此外,统计数据还显示,今年一季度,二线城市共推出土地2042宗,推出土地面积8413万平方米,同比增加7%;成交方面,共成交土地1652宗,成交土地面积6656万平方米,同比减少7%;土地出让金为2443亿元,同比增加36%;成交楼面均价为1894元/平方米,同比上涨49%;土地平均溢价率为32%,较去年同期上升25个百分点。

    而在三月份,二线城市共推出土地558宗,推出土地面积2468万平方米,环比减少8%,同比减少5%;成交方面,共成交土地466宗,成交土地面积2063万平方米,环比减少4%,同比减少22%;土地出让金为863亿元,环比增加51%,同比增加87%;成交楼面价为2032元/平方米,环比上涨36%,同比上涨104%;土地平均溢价率为41%,较2月上升17个百分点,较去年同期上升36个百分点。

    对此,房地产行业专家凌斌告诉《每日经济新闻》记者,“今年一季度一线城市楼市价格突然的暴涨,带动了二线城市的楼市价格,二线城市分化也进一步加剧,南京、苏州和杭州等热点城市受品牌房企热捧,楼市价格的大幅上涨,也带动了二线城市地价屡创新高,并带动出让金及楼面均价上涨。”

    此外,凌斌还表示,“苏州、南京和杭州等长三角二线城市,是入口导入型城市,外来人口较多,刚需也比较大,所以被开发商看好,不过开发商非理性拿地,面粉价格大大高于了面包价格,后续的开发也存在不小的风险。”

     

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