终于盼到这一天！ 小区停车位从此属于全体业主了？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

每一个稍微了解过《物权法》的人们都模糊地知道，小区公共车位的停车收益应该是全体业主的。可是，没有一个物业管理公司主动地把这些停车位收益交给业主，而是把它收入囊中，变成物业管理公司的小金库，有的甚至变成了小区保安的灰色收入。业主们叫苦连天，可是却无可奈何。

在这样的背景下，一篇题为《小区车库到底属于谁？法院判决：全体业主享有地下停车库的权益！》的文章在微信朋友圈疯传。一时间，该案引起了轩然大波，人们纷纷就“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？”展开了激烈讨论，甚至认为该案的判决将成为判例法在全国范围内推广。

但紧接着，南京鼓楼区法院就对该事进行了辟谣。

而真相是

案的判决是，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。

要归全体业主所有得先满足这个条件

尚公律师事务所律师赵志东表示，一审判决结果是对法律的理解，即土地属于全民所有，而二审是找了实践中的法律规定。

赵律师表示，从实践操作来看，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，如果该车位是按照事先规划所得，那就理当归开发商所有，即36个是属于开发商，而超过36个以外部分就属于全体业主。

这里的36个车位是按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，即应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。

赵律师表示，小区停车位如果是事先规划经由审批部门同意建造，那开发商享有出售、租赁的权利。而超过规划的车位就由业委会享有。

此外，一般而言如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有。

车位首先要看是不是属于开发商所有，即开发商是否有车位的所有权。《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。

如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。

天价车位仍然难少！

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，应该尊重法律，我们应该尊重法律，依法办事，从法院的判决来说，无法跟物权法对抗，从物权的角度来看，究竟是谁的物权，是开发商还是业主的，如果明确是属于业主的，谁出钱谁所有，除非政府以合同文件形式约定，比如出让土地的时候必须代建什么，要么就是用立法文件。

也就是说，即便是政府规定，也无法与法律对抗，如果政府规范性违反法律，应该是无效的。

对于律师所说的规划外的车位该如何处置，欧阳捷也给出了自己的看法，如果开发商建造的停车位超出了实现规划，那么理应由相关部门对其进行处罚，甚至没收，而后在经由政府部门无偿的转给业主委员会，而不是说多出来的东西就自然而然归业主所有。

欧阳捷告诉记者，从《物权法》角度来看，没有明确说是属于业主，就都应该属于开发商，因为开发商对建造车位投入了成本。除非政府以合同文件形式约定，比如土地出让合同中明确规定建造房屋时要代建或者以立法的形式作出相应规定，除此之外的一些规范性文件均无效。

简而言之就是，开发商所建的车位理所应当就该归开发商所有。

此外，如果不是在合同中规定，又不是法律明文规定，就要看建造车库的钱是由谁承担，欧阳捷告诉邦爷，如果车库建设的钱，算在整个房屋成本里，那车库产权就算整个业主所有。

现在，开发商一般是将车位拿出来单独销售，并没有含在房价里，在税收管理和成本核算时，已经将车位成本单独剥离开，这就意味着是开发商单独投入成本建设，因此开发商就有权销售。

如果开发商违建，政府应当按照相应的法律法规对开发商进行处罚，处罚的方式有罚款、拆除，如果不能拆，就申请法院没收，没收完之后可以有偿或者无偿的转给全体业主。

而现在的判罚成了无偿转让。不过，欧阳捷最后也指出，开发商在建造车位时也必须遵守相应的法律规范，如果违规，就理应受到处罚。但如何处罚应该取决于政府，违反了政府规定，应该由政府来处罚，而不是由司法审判来处理。

停车难”、“停车贵”成为一个日益难解的沉疴。为了让自己出行无后顾之忧，不少业主仍选择买一个属于自己的车位，但目前来看，对于车位的定价问题，目前尚无相关规定和定价机制，这也就导致了许多小区天价停车位的存在。

然而，除了开发商建造的车位，还有很多占用了小区绿化和公共空间的停车车位，按照物权法的法理，应该是属于全体业主的。这一部分收入，如今却没有被物业公司及时公开、公布。由于公共停车位没有确定的收费票据，很多时候业主要想起诉物业公司的不法行为，也面临取证难的问题，而这恰恰是最需要法院给予支持的。

虽然，星汉城市花园小区业主没有完全获得胜诉，但是，在这些业主打响了“保护业主公共车位权益”第一枪之后，相信会有越来越多的小区业主加入到维护公共利益的阵营，共同停车位收益权归全体业主所有的时代即将来临！

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波