北京写字楼空置率维持6%低位 租户“忍不了”高租金却找不到便宜楼

每经记者 王辛夷

都知道北京住宅价格高，最近几个月楼市又格外火爆。可有很多人未必知道，北京的写字楼更是寸土寸金。

据商业地产服务机构世邦魏理仕4月7日发布的报告，一季度北京写字楼市场租金小幅上涨，至每月每平方米424.9元——这个租金水平仅仅排在香港和伦敦之后，位列全球第三。

世邦魏理仕华北区研究部主管及副董事孙祖天对《每日经济新闻》记者介绍，这个水平实际上已经超过了一些外资租户的可承受空间，尤其是在经济下行压力较大的情况下，租户对于租金的敏感程度也在提高。

尽管如此，北京写字楼租赁市场仍然不缺租户入住。据孙祖天介绍，北京写字楼的空置率只有6.1%，这意味着即使租户承受不了现在的租金想要换房，也很难找到更合适的写字楼。

北京写字楼租金全球第三

仲量联行在今年初发布的《全球顶级办公楼租金报告》显示，在全球办公楼租金排行中，中国包揽三席：香港排名第一，北京、上海分列第三和第五。

根据这份报告，北京办公楼的租金约为199美元/平方英尺/年，换算成人民币，大概是每平方米每年5000多元。

如此高额的租金对于投资者自然具有强大的吸引力。2015年全年，北京写字楼新增供应39.7万平方米，是上一年度的2.3倍；当年北京写字楼租赁市场净吸纳总量为26.2万平方米，较上一年度增长37.5%。

北京市统计局发布的数据显示，今年1到2月，全市写字楼投资完成86.7亿元，增长113.6%，销售面积为24.6万平方米，增长182.8%。

世邦魏理仕的报告显示，今年一季度，北京甲级写字楼平均成交价格环比上涨1.8个百分点，至每平方米52626元。

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为，去年北京全市写字楼租金收益可观，写字楼租金收益率达到5%左右，而住宅收益率只有2.5%。从投资角度看，写字楼的回报更可观，何况北京的住宅还受到限购政策的限制。

世邦魏理仕的报告显示，未来6个月里，北京写字楼市场预计将有3个项目落成，为市场提供约18.9万平方米的面积。报告据此判断，在缓解市场供应短缺的同时，这些项目也给现有项目业主造成一定压力，不过北京写字楼市场总体租金将保持平稳运行态势。

租约到期难觅平价写字楼

今天的北京城里，从金融街到CBD，从中关村到望京，高大、漂亮的写字楼鳞次栉比。不过很多熟悉北京的人都知道，这些改变了北京城市风貌的甲级写字楼，大多数都是近几年来陆续修建的。

孙祖天介绍，2008年左右是北京甲级写字楼新增供应的高峰，当时许多大型企业都通过8到10年的长租合同来换取相对低廉的租金。今年又是奥运年，距离2008已经8年之久，按照8到10年的租期来计算，今年到2018年将是北京写字楼租约到期比较集中的时间段。

值得注意的是，如此之高的租金价格，并没有影响北京的写字楼出租。世邦魏理仕发布的数据显示，北京一季度写字楼空置率小幅上涨0.1个百分点，至6.1%，仍是全国空置率最低的写字楼市场。

其他几家机构的统计数据大多略低于6.1%——可比的数据是，全球写字楼平均空置率在10%以上。

虽然近期还将有新的项目落成，会增加市场供应，但这并未改变供不应求的整体局面。孙祖天以位于望京地区的一个新项目为例，虽然该项目带来了79000平方米的新增面积，但大部分已经被多家国际知名企业承租，基本上是以满租的状态入市。

在这样的情况下，许多租约到期需要转租的公司可能会面临一个问题，那就是想要找到合适的写字楼非常困难。

孙祖天分析，当前市场正处在业主与租户的博弈期。一方面，业主想再进一步提高租金很困难，因为当前的价格已经超过一些外资租户的可承受空间；另一方面，租户想要找到价格较低的写字楼也很困难，因为市场仍旧供不应求。