“沪九条”影响短暂 楼市调整周期在3到6个月

刘德扬

中国的住宅市场始终处在变化的轨道上，多年来政策作为楼市的护航者，起到了很大的作用。根据过去十年来的经验，每当楼市出现过热或过冷，“调控”这只“无形”的手都会适时进行干预。今年初，楼价上涨过快时，笔者曾提醒过市场，要警惕房价涨幅过大而触发的政策调控，因此，本轮调控虽然来得很快，但却并不感到意外。

“沪九条”对市场会有一定的影响，但这个影响是短期的，将持续3到6个月。这期间交易量会受到压缩，尤其是非上海户籍居民缴纳个税及社保未满5年，将会直接受到限购影响。然而上海作为国际大都市及全球金融中心，这一限购人群的数量还是有限的。

因此，笔者认为接下去市场将会经历一个过渡阶段，毕竟目前来说住宅的供应是不够的。笔者相信调控的目的是使市场恢复理性，为市场未来的健康发展创造更好的条件。

控制房价过快上涨的“钥匙”

这次政策明确了政府未来将加强公共租赁住房和共有产权保障住房的供应管理以及加大住房用地供应力度，提高中小套型（90平米以下）商品住房的供应比例等问题。只有供应与需求相匹配，才是真正解决上海城市楼价上升过快的方法。

截至2015年末，上海的常住人口已经超过2400万， 过去20年间，人口增长超过1000万，平均每年幅长超过50万。因此，“供给侧”改革一定要将公共租赁住房和共有产权保障住房的发展与需求相匹配。

举例来看，截至2015年，中国香港的常住人口超过800万人，公租房比例超过50%，新加坡的常住人口为550 万人，公租房比例超过70%。而中国香港和新加坡的房价水平已然是高企的，再看上海，需求量之大，更需要大力规划和发展公租房和保障房。

深圳市场新政后波动会更大

如果拿目前最先颁布政策的两个一线城市——上海和深圳对比来说。笔者相信这两个市场无论在政策颁布之前还是之后都是大相径庭的。

从去年初到今年春节后，尽管这两个市场都经历了楼价的迅速上升阶段，但总体来说，深圳的房价上涨更加迅猛，而上海的房价启动较慢，上升的比较缓和，这与两个城市的经济结构不无关联，上海作为传统商业城市，表现得更为稳健。

也正因如此，在调控过后，笔者认为上海市场会受到一定程度的冷却，楼价也会暂时凝固在当前的水平，但出现价格下调的几率很小。而深圳楼市，在政策颁布前后可能会有较大的波动。

笔者非常赞同中国政府过去一年以来的调控措施。中国市场巨大，每个城市的特性都非常不同，政策差别对待是正确的，对于低线城市，政策积极鼓励、引导，降低购房门槛；对于一线城市，政策积极调整市场，鼓励刚需，打压投机。这一系列的政策都凸显了政府稳定国家，注重百姓安居乐业的初衷。

上海楼市稳步上升仍是主基调

具体谈到上海，无论政策如何，笔者依然长期看好这个市场。由于政策的一系列效应，高端楼盘方面，开发商的推盘计划可能由于审批流程问题被压后，供应量减少，成交量短期减少，但由于核心区域的高端楼盘通常属于稀缺资源，且不可复制，价格松动的可能性较低；中低端楼盘方面，政策主要还是鼓励刚需为主，市场暂时不会有下探的危机。

纵观上海这座国际性大都市，上海的国际地位被不断提升，自贸区发展地如火如荼，金融中心将更上一层，而随着国际主题公园——迪士尼和梦工厂的相继落地，旅游业更是蓬勃发展，上海海纳百川，也因此造就了更多创新的产业，吸引了更多的精英人才，住房的需求不可能下降，未来楼市始终走在稳步发展的道路上。

（作者为第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长）