深圳控股加快撤出三四线 在深项目毛利逼近50%

每经记者 白亚静

3月31日上午，深圳国资委旗下地产板块的香港上市平台——深圳控股（00604，HK）发布2015年年报。

财报披露，2015年，深圳控股整体毛利率为34.6%，比去年同期上涨5.1个百分点，主要贡献者是占比由42%提升至70%的深圳地区项目，深圳项目的平均毛利率达到49.6%。

200亿资产待注入

2015年，深圳控股实现营业额184.28亿港元，较上年同期增长33.3%；实现毛利63.74亿港元，较上年同期增长56.5%；实现归属于上市公司股东的净利润28.69亿港元，同比下降8.9%。

2015年，深圳控股的合同销售额达到160亿元，同比上涨116%，较110亿元的年度销售目标超额45.5%。其中，在深项目的占比从42%增加至70%。

财报可见，深圳控股不同区域的业绩分化明显，深圳地区项目毛利逼近50%。这更坚定了其管理层“聚焦深圳”的思路。

截至2015年底，深圳控股土地储备规划总建面达878万平方米。其中，在深圳的土地储备的规划建面达到328万平方米。

深圳控股董事长吕华表示，母公司深业集团尚有200亿资产待注入，过去一年注入一个项目“有点慢”，未来将加快这些资产注入，这部分资产多为处于核心地段的旧改项目。

过去3年，深业集团分别注入了深业上城、深业中城、深业东岭三个项目。

除此之外，深圳控股表示，还将在深圳国资委的平台上谋求与其他国企的项目合作，包括握有大量地铁上盖物业的深圳地铁。

撤出三四线

在深圳控股加大深圳拿地背后，其土地战略的另一面则是退出三四线。

据吕华介绍，深圳控股正加快处置位于三四线的低效土地项目，今年1月，与河源政府达成协议，将河源塞纳湾佔地面积约62万平方米的未开发土地退还给当地政府。

另外，深圳控股还在推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作，由于个别三四线城市项目的市场价值可能低于其账面值，出于会计处理的保守型考虑，集团年内对部份三四线项目计提减值拨备，合计3.72亿港元。

不过，吕华表示，对于现有三四线项目也需分别对待，有些城市不仅回暖还出现了小幅上涨，比如惠州，处置方式则是积极销售加快去库存。

总而言之，2016年，深圳控股的拿地策略是，避开激烈竞价成本过高的招拍挂市场，以非市场或准市场化的手段拿地，渠道包括旧改、股份转让等，在拿地位置上，深圳是重点，另外重点二线城市也会关注。

2016年，深圳控股将销售目标定为185亿元，比去年实际合同销售增长约16%。

在地产开发业务之外，深圳控股还提出了在物业运营板块寻找新利润点的目标。据其管理层介绍，2016年内将完成旗下园区运营公司的整合，进而推动该业务板块上市，释放公司内部业务单元价值。