全国首个限价令被“玩坏”？苏州多项目“高招涨价”

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

为避免房价短期内快速上涨，3月18日苏州出台了今年全国首个“限价令”。然而一周后，这一政策就有被“玩坏”的节奏...

限价袭来，苏州多项目玩“虚高”报价

如何“玩坏”？比如像苏州的“旭辉铂悦府”，项目最新一批房源申报价格为70000元/平方米，刷新了苏州新房预售价格的纪录。

但邦爷查阅项目销售纪录发现，截至3月14日，其售出房源实际最高价格仅34500元/平方米。这意味着，即使项目遭遇“限价令”，实际价格涨超100%，也不会突破70000元/平方米的申报价限制，踩不到限价的红线。

不过有旭辉苏州公司相关人员表示，新出的一批预售是该项目的三期房源，此前一批的预售价格也上到了6万/平方米。

旭辉集团品牌主管刘笑一则表示，旭辉铂悦府价格审批在新政前，而且该批房源已接近售罄。“预售价格高于实际售价是开发商的申报习惯，旭辉的定价尊重市场。”

旭辉项目并非个例，苏州商品房网上销售管理系统显示，截至3月29日，苏州最新发出预售证的8个住宅项目的申报价格，均大幅高于此前的实际成交价（成交价数据来源中指院），虚高十分明显。

▲预售证公布时间截至3.29，最新售价截至3.14

从上表就可以看出，苏州多个项目新一轮的申报价格，较近期最高售价普遍高了30%-70%（旭辉更是高出102.9%），基本可以理解为多报了3-7成，若不考虑其他涨价因素，新一批房源在实际卖房定价时，就有3-7成的操作空间。

而据业内人士透露，虽然“虚高报价”是开发商的惯用手法，但一般也就多报3成。而这一轮“限价令”袭来，看样子苏州开发商做的准备”相当充分“。

“玩坏”限价令？开发商怎敢？

但是，为什么开发商能够这样玩？这或许和“限价令”本身的不清晰有关。

苏州“限价令”提出：新房申报价格“3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%”；申报的预售价格为申报房源的的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格。

申报价格，即预售价格，是开发商在开盘定价前到物价部门备案的价格，备案后开发商才能向房管部门申请销售许可证。

但新政颁布了一周，很多人就发现了问题。比如，政策要求“新批准的商品住宅项目首次价格，应科学合理申报价格“，但怎样才算“科学、合理”？相关物价部门是无规可循的。

以苏州高新区为例，该区物价部门相关工作人员表示，如何界定科学、合理的价格，上一级单位仍未下发新的执行细则。苏州住建局则向邦爷表示，“价格审批属物价局”。而苏州物价局截至发稿仍未给予答复。

另外，调价幅度的参照价格均为同一项目前一批次申报水平，而前一批价格申报的依据是更早之前的审批水平，所以新项目的价格首次申报成关键。 但新项目预售价的申报认定并无明确规范。

上述物价部门工作人员就告诉邦爷，此前苏州新房首次申报，价格主要是企业向物价部门备案，物价部门不会强制干涉企业报价，价格主要靠市场调节。

苏州某住宅项目报批负责人也告诉邦爷，苏州对新项目的价格审批的确并无限制，政府仅规定实际售价不高于预售价，并未规定企业预售价格的浮动范围，大部分的企业为灵活定价都会报高预售价，范围一般在30%左右。

多个熟悉报批环节的开发商人士则向邦爷表示，因为没有物价部门干涉企业的首次申报价格，所以只要企业首次申请的预售价够高，后期的申报增幅有限制也不怕。

标准不明确，便会有漏洞可钻，这是使苏州限价令，以及其他很多政令效果大打折扣的重要原因。

【楼市调控征集令】沪深调控：开发商该怎么办？

上海、深圳等多地出台楼市调控政策，限制外来人口购房，并提高首付比例。北京更表示，多次离婚者将限制购房，江苏也出台限贷政策。一时间，风雨欲来，房地产似乎又要回到2011年楼市调控后市场低迷的那一刻。然而，上个双休日临沪、临沪城市的热销，以及部分二线城市的成交火爆，又给行业看到了新的希望。那么，应对一线城市的楼市调控，开发商应该怎么办？邦地产29日至30日将举办线上研讨，欢迎各位地产人扫二维码入群，我们将就以下问题进行讨论：

一、 一线市场有无必要在短期内进行价格调整，快速出货？

二、 被限购的客源，是否可能内部消化，成为临沪、临深城市项目的主要目标客群？

三、 商业项目如何抓住机会，快速消化，并有效提价？

四、 公司下一步并购项目，应该重点考虑哪些城市和产品类型？

五、 今年的最佳销售节点还是在上半年吗？

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波