冯焱东：房地产不仅要因城调控还要因企调控

◎冯焱东

近几年来房地产发展日益分化，不仅区域出现明显分化，不同开发商也出现明显分化。正因为如此，房地产调控必须避免一刀切，做到区别对待分类施策。

针对不同区域分化，国家已经提出要因城因地分类调控，比如在当前鼓励需求抑制供给的去库存大政策背景下，一线城市和苏州等二线热点城市正在实施控制需求、扩大供给等差异化的政策，充分体现了因城施策的政策意图，这是值得肯定和坚持的。但笔者认为，针对不同开发商的明显分化，差别性的调控政策尚没有很好体现，还需要进一步深化和落实。

应重点关注中小房企

先来看一下开发商分化的具体数据。目前房地产的行业集中度正日益提高，中国房地产TOP10研究组发布的数据显示，2015年房地产百强企业的市场份额提高了1.5个百分点至36.7%，而前10强的销售额占全国销售额的16.3%。大型开发商的业务布局有向一、二线城市集中的趋势，据统计前50强房企销售额的82.8%发生在一、二线城市，其中一线城市占比29.2%，二线城市占比53.6%。

另据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的房企500强研究报告表明，2015年500强商品房销售面积达到3.4亿平方米，销售金额达到4.0万亿元，分别同比增长11.6%和17.5%，增速均高于全国总体水平，前500强的销售面积占比和销售金额占比分别达到全国的26.5%和45.8%。

从以上两组数据可以看出，中小开发商（本文将500强以外的开发商定义为中小开发商）的市场份额不断受到挤压，但仍然占据全国房地产开发和销售的大半壁江山，销售面积占全国比重高达73.5%，销售额占比也超过50%，达到54.2%。全国房地产企业数量约在5万多家，从房企数量占比看，中小房企比重约在80%以上（前500强各有众多项目公司，不能按500个公司计算）。一般来说前20强乃至前100强是媒体关注热点，广大中小房企往往被媒体和社会所忽视，同时学者和政府部门对他们关注也是不够的。

从房地产调控角度看，如果我们仅仅把目光盯在房地产的供求关系和价格波动上，而对房地产重点调控对象之一——房地产供应的市场主体开发商不做具体分类分析，这种调控可能依然不够完善。

如何在房地产供应的市场主体上更精准、更有区别性地落实房地产调控政策，以达到调控的目的，对于研究部门和政府来说都是一个新视角和新课题。从开发商角度来思考和实施调控，属于供给侧调控范畴，与需求侧调控是有一定差异的，需要各部门高度重视。

房地产调控目的之一是防范房地产风险，包括高库存风险、高房价风险和金融风险等等。从金融风险来看，房地产出现危机往往是供求出现严重失衡，或房价畸形高涨导致房地产金融出现系统性风险，进而传导到整体金融，最终造成严重后果。

笔者认为防范房地产金融风险在供给侧方面主要应关注广大中小开发商，也就是承担了73.5%的开发面积、54.2%的销售额、企业比重高达80%以上的中小房企。

研究数据表明，2015年500强房企平均资产负债率为66.34%，净负债率72.23%，较2014年的93.77%下降21.55个百分点，总体处于安全范围。2015年500强融资环境明显改善，融资利率大幅下降。银行贷款和信托两大房地产融资渠道出于安全考虑，主要把目标客户锁定在前100强或者前500强，500强以外企业一般难以从这两大渠道获得资金，此外，发债和定增等融资方式一般与中小房企无缘。

从财务风险角度上讲，中小房企的资产负债率一般较高，难以获得股权性融资和债务性融资，融资成本也很高，风险明显高于大型开发商。从经营风险角度看，中小房企在经济实力、战略选择、发展策略、质量与成本管理、开发理念、产品定位、市场与政策波动应对、人才队伍、专业能力等等方面都与大型开发商有一定差距，经营风险相对较高。基于此，从防范房地产风险的角度上看，关注重点应该是中小房企。

当前房地产库存较大，且集中在三至五线城市，这里恰恰是广大中小房企的主要聚集地。如果说中国房地产出现较大风险，体现在开发商层面可能主要就是广大中小房企，中小房企出风险的概率不仅比大型房企高，而且出现风险的时间可能比大型房企早。

要给予中小房企金融支持

如何防范和化解广大中小房企可能出现的风险，牢牢守住不发生系统性、区域性金融风险的底线呢？笔者认为有两点需要高度重视。

一是监管部门在关注房地产供求关系和房价波动的同时，应该把中小房企生存发展状况作为一个重点来调研，及时发现苗头性问题，及早进行防范和处理。

目前央行、银监会十分重视调研房地产金融风险，调研频率较高。但我们要注意，能在银行贷到款的企业一般是大型房企及少部分中型房企，也就是金字塔尖的那部分房企，这部分企业风险相对较小，我们不能把调研这部分企业得出的结论来概括整个中国房地产业和房地产企业的风险，这样可能会以偏概全，误导决策层。

二是积极给予中小房企合理支持，核心之一是金融支持。中小房企普遍面临融资难、融资贵的问题，中小房企的融资除了联合开发这种股权融资和预售回笼内源性融资外，主要可能依靠民间借贷。民间借贷成本总体较高，且差别很大，低的年息在15%以下，16%~ 36%的可能占主流，更高的也有但占比较小。

同时，中小城市市场低迷，房价不涨反跌，如果一个开发商民间借款较多，就可能出现楼盘资金链断裂、工程烂尾、广大购房者付了钱拿不到房的不利局面，造成各方面负面影响。如果好几个开发商同时出现问题，就可能引发区域性金融风险。

所以要防范中小房企风险，地方政府应该积极给予中小房企金融支持，以“激发金融活力，促进金融资源优化配置”。办法至少有两个：

其一是鼓励金融机构特别是地方性金融机构成立专门的房地产金融部门，利用本土房地产市场和房企比较熟悉的优势，给予合理贷款支持。只要当地市场尚可，调查充分，项目手续完备，抵押充足，开发商民间借贷不多，很多项目银行还是可以考虑介入的。一方面要反对把中小城市和中小开发商妖魔化；另一方面又不能对中小房企存在的风险视而不见。

其二是发展房地产私募基金。我们可以鼓励和引导私募基金规范发展，把民间借贷资金通过私募规范化、合法化，同时整顿不规范私募基金，通过各种措施把开发商融资成本降低，对开发商形成一种正面支持。

防范中小房企风险的其他措施还包括鼓励企业并购、控制土地出让规模、棚户区改造、保障房建设与去库存结合等。

总之，房地产调控必须以开发商严重分化的事实为依据，建立开发主体的供给侧调控新思维，全盘扫描，搞清楚哪些开发商容易出风险，哪些开发商不容易出风险，找到重点，并及时防范和处理。

（作者为民生银行地产研究院首席研究员）