招商蛇口首秀净利超承诺 前海土地仍在谈判

每经记者 白亚静

3月29日，作为2015年央企整合最大手笔之一的“重大无先例重组”产物——招商蛇口（001979，SZ）上演首秀。

财报披露，去年全年招商蛇口实现营收493亿元，备考口径净利润68.93亿元，超出挂牌时承诺的2015年不低于62.4亿元。

位于前海、蛇口的500多万平方米的土地储备，无疑是招商蛇口最有想象力的资产。然而，由于历史遗留因素，招商蛇口在前海的232万平方米的土地所有权需要和政府进行谈判。

在答投资者问时，招商蛇口总经理许永军称，“我来公司3个月，被问的很多的一个问题就是股价。关于公司目前的股价，我认为是被低估的，当然原因是多方面的，既包括市场大势的原因，也有目前前海谈判尚未确定等因素的影响。”

据他介绍，目前，与政府的谈判统一由招商局集团牵头，未来，涉及232万平方米土地的项目，将由招商蛇口与深圳市政府下属平台公司成立合资公司这些土地进行开发建设，招商蛇口拥有控股权和并表权，已经确定前海土地的总建筑体量是在500万～550万平方米范围。

由于招商蛇口投资物业主要位于前海蛇口核心地段，因此有投资者质疑报表中土地租金98.37元/平方米/年这一数据，认为偏低。

许永军解释称，公司的出租物业包括了多种业态，厂房、仓库、公寓、写字楼、商场等，价格不均等。其中，在蛇口以及前海出租的工业以及物流用地，价格确实不高。不过，随着前海、蛇口的土地开发不会单纯地出租土地，公司获得的商业价值将提高。

招商蛇口表示，计划在今年内完成前海土地整备的谈判，并加速前海自由贸易中心一期的建设。

招商蛇口的业务涵盖社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块。从2015年年报的占比情况来看，社区开发与运营仍占大头，达到85.18%。从趋势来看，社区板块有所下降，同比下降5%，园区板块有所提高，同比提高5%至14.15%，邮轮板块持平。

据记者了解，招商蛇口今年重点工作之一将是太子湾邮轮母港的建设。招商蛇口提出的2016年经营目标之一是，推进太子湾启动区一期的建设，实现太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠。

三项业务协同发展，对于招商蛇口至关重要，因为招商蛇口介入“一带一路”战略的模式即“前港、中区、后城”。

招商蛇口常务副总经理朱文凯称，招商局集团有明确的一带一路战略，并且在斯里兰卡、吉布提、白俄罗斯都有相关举措，招商蛇口也在园区规划、空间规划、产业布局等方面有积极参与，目前集团在“一带一路”方面采取的是国际、物流先行，其他跟进的“雁阵式”发展策略，核心主题是“前港、中区、后城”，一旦这些项目成熟，就会装入招商蛇口之中。