沪深周边城市都卖疯了！调控的真实目的你懂了吗？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

深沪宣布楼市调控政策的第二天，周边城市房子就卖疯了，临深片区的松湖碧桂园开盘当日去化8成，揽金25亿，昆山万科楼盘推出500套房源被抢售一空……

商业地产销售也火爆，上海龙湖•新壹城开放样板间就吸引千人到场，挤爆售楼处……

沪深新政次日 周边城市火爆开抢

临深片区的松湖碧桂园昨日在深圳大运中心体育馆抢闸入市，吸引过万人到场。据邦爷了解，松湖碧桂园此次推出了1600多套90-140㎡3-4房，当日成交25亿，劲销8成，最终成交单价为18000-20000元/平，其中，108.76平的3房户型卖得最火爆。

此次松湖碧桂园大热，主要是因为深圳楼市政策收紧，刚需挤出效应明显。松山湖作为临深热区，备受深圳客青睐，而开发商选择在深圳开盘，更利于刚需客选房。

上海以及周边城市昨日也迎来了一轮抢房热潮，位于江苏省昆山市的万科MixTown昨日预售，推出500套房源，户型涵盖69平2房、85以及88平小3房、118平4房，被抢购一空。今日将加推出75套85、88平的小三房，带精装修均价1.2—1.3万元/平。据销售人员介绍，万科MixTown将于4月初开盘，目前认筹客户可先交付2万元锁定房源。周边楼盘毛坯均价1.35万—1.45万元/平，未来万科MixTown推出的房源均价将上涨1000元/平。

据邦爷了解，昆山地区的购房客有7成来自上海，3成来自苏州，上海限购升级，不限购的昆山则成为众多买房客聚集的区域。

位于上海松江新城龙湖•新壹城昨日开放“平墅”样板房，由于项目属于商办性质不限购，上千组客户挤爆售楼处。龙湖另一项目，北城天街实际来访百组客户，单日成交为周总量两倍。

一线城市人口开始流向卫星城

为什么如此火？央视在上海、深圳调控政策颁布当日的报道，或许能让人嗅出调控的真正动机。根据报道，北上广深面临的人口超负荷的问题，东京也有过。后来，东京通过核心城市+卫星城的方式，分流部分外来人口就近安置，帮助东京解决了城市超负荷运营带来的公共资源压力。目前，上海、深圳的楼市调控政策大方向，就是将部分溢出人口迁往周边的昆山、太仓、嘉兴、惠州、东莞等地，以有效地缓解城市压力。

事实上，在核心城市周围发展“都市圈”是全球主要城市应对土地、人口、资源等各方面压力的普遍办法。以东京都市圈为例：

1999年11月，日本国会众议院提出疏解东京都过于集中发展局面的东西，建议建设首都圈城市带，准备把中央政府机构和职能机构迁出首都圈。

东京都市政厅提出应该在首都圈内优化改善都市区功能，充分利用现有条件，近距离疏散城市功能，而不赞同迁都。在这种背景下东京都市政厅独立编制了“首都圈规划构想”，强化东京都的中心地位，加强与周边的联系。

这份规划目标与发展战略，提出的目标是“强化首都地位，激发经济活力，改善住宅环境，在全球化时代展现魅力”。针对东京国际竞争力的降低、大气和水质污染严重的问题，规划有针对性地提出解决方案——围绕中心区的环状布局形式，既疏解中心区的功能，又加强了环上各个地区的联系。另外，主张大区域内进行包括交通、防灾、治理大气污染等各方面的协作战略。

同样，美国的“纽约都市圈”跨越了10个州，面积约占美国五分之一，其中包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩和华盛顿5个大城市，以及40个10万人以上的中小城市，制造业产值达到了美全国30%。1996年，美国东北部大西洋沿岸城市带的规划，确立了拯救纽约都市圈的全新理念。在经济全球化进程中扩大地区竞争力的视野，纽约与新泽西州和康涅狄格州共同繁荣的重要性，以及再连接，再中心化的思路。这次规划的结果是，区域经济得以整体、协调发展，中心城市以其科技、资本和产业优势，在产业结构调整中发挥了先导和创新作用。中心城市的实力和地位得到增强，而周围地区也获得了良好的发展契机。

目前，上海、深圳、北京等地也走的是“都市圈”的路线，很多城市都规划了临沪、临深、临京的城际轨道交通。

以上海为例，上海除已经将轻轨建设在昆山花桥外，还规划了通往太仓、嘉善等地的城市轨道交通。北京吸纳周边的天津以及河北省等城市，完善轨道交通，建立1小时首都都市圈；广州设立南沙作为卫星城、将增城、从化纳入广州市范围、加速广佛同城建设。

沪深新政出台后市场反应证明，购房人群从核心城区往周边城疏散，稳定了中心城区的房价，解决核心城区土地供应以及库存不足的问题，同时加深了中心城区与周边城市的沟通，促进周边城市发展，核心城市的都市圈规模进一步扩大。

去库存的关键战役现在才算开始

上海、深圳接连出台调控政策，地产圈一片哀号。有公众号说，原本准备的一批和去库存、鼓励农民进城购房的措施方案被耽误了，并认为对上海、深圳的调控毁了去库存计划。

但实际上，这些人根本没有看懂中央的心。调控上海、深圳和北京，根本目的是为了去化三四线的库存。因为只有把一线城市的需求往周边赶，库存才能真正被去化。

从市场的反应来看，沪深新政已成功将部分购房需求转移到周边城市，达到消化周边城市库存的效果。据邦爷了解，上海周边的昆山已由年初的8万套下降到现在的7万余套。东莞中原研究部监测数据显示，截至2015年12月31日，东莞住宅库存量441.08万㎡，根据过去一年的市场消化成绩计算，12月底东莞住宅市场消化周期为5个月。按照现在销售速度计算，3个多月即可消化掉，库存告急。

可以预见，一线城市限购政策继续执行，可以对周边城市的去库存起到很好的作用，符合国家去库存的中心思想。

另外，邦爷注意到，由于沪深限购政策从严，不限购的商业物业销售或迎来春天。以上海的龙湖•新壹城为例，由于不限购，样板房开放引得千人到场，挤爆售楼中心。

根据国家统计局的数据，2015年全国待售写字楼面积为3276万平方，待售商业营业用房14664万平方；库存增速分别为24.7%和24.6%。与此同时被认为面临去库存压力的住宅，2015年库存增速仅为11.2%，商业物业的库存压力可见一斑。

易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，商业、办公物业不限购，当住宅购买受阻，很多投资者将投资需求转向商业物业。沪深商业物业库存高，随着宏观经济最大压力过去、实体经济回暖，商业物业需求得到刺激，投资者陆续把关注点回到商业物业，一线城市商业物业安全性高，具备较高投资回报，与投资住宅具有同等价值。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波