深圳出台楼市限购新政：社保1改3

每经实习记者 魏琼

又一次传言成真了，上海刚出台9大新政调控楼市，深圳疯传已久的楼市新政也出台了。

3月25日晚，为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，深圳市人民政府办公厅出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，以促进深圳楼市健康发展。

意见明确实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

本市户籍居民家庭限购2套住房，能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

需要注意的是，新政自政策发布之日起，立刻实施，没有一点点防备，上海的楼市新政给了购房者一晚的时间赶上楼市“末班车”，深夜出台新政，真叫人有点措手不及。

对于此次新政的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为出台此类政策，实际上也是模仿上海的做法，此次政策出台，应该对房价持续上涨的态势形成震慑力。

严跃进认为，此类政策对于深圳房地产市场的后续发展会形成以下几个影响。第一、深圳房地产市场的发展将会面临更多约束，这使得后续购房者实际上在炒房等方面会有更大的成本，进而这会抑制投资投机需求。第二、由于此前深圳的房价已经偏高，所以此类政策的出台，一定程度上会使得部分虚高楼盘的价格上涨态势得到遏制，后续楼盘高价现象的出现会减少。第三、对于刚需购房者而言，会因为目前政策的出台而获得利好。部分板块的价格或有下调的可能，进而使得购房者的购房成本相对降低。

后续一些周边城市来说，实际上会因为深圳的限购而面临价格上涨的压力。主要是东莞、惠州、中山等城市会面临房价上涨的态势。尤其是此前中山开始认可深圳公积金到中山购房的做法，因此，后续会有一波购房需求导入到此类城市中，进而加快房屋价格的上涨。

对于社保由1年改为3年，严跃进认为，通过将社保的缴纳年限进行调高，使得外地购房群体的购房门槛抬高，进而使得后续深圳房地产市场的投资投机渠道相对收窄会有一定的误伤，但总体上会对后续房地产市场的健康发展起到支撑作用。当然一个负面影响可能是，购房者或到周边的东莞、惠州等城市进行购房，进而炒高房价，这是提防的一个内容。

认房又认贷实际上是更为严厉的一种做法，目前商业银行贷款是可以实现全国联网查询的，这个时候一些非深圳本地的购房者，或者在外地本身是有房产的，到深圳炒房必然要接受此类信贷审查。如果房贷还没有偿付完毕，那么就不可能享受首套住房的优惠。换言之，提高4成后使得部分购房者的购房成本加大。若要规避此类政策风险，那么就需要先抛售其他城市的住房，进而满足偿付完贷款的要求。

从后续市场预测看，严跃进补充到，深圳目前房价总体处于高位，所以价格层面上可能会趋于平稳，但期待其快速下跌其实并不科学。深圳目前新房的库存规模相对小，后续整个市场购房需求依然会“角逐”此类相对少的房源，进而带来房价的继续上涨，只是幅度会收窄。而成交量上，确实会有收缩的可能，或成交面积相比目前月平均水平会出现环比跌幅在20%左右的水平。 

附深圳楼市新政全文：

各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、多渠道增加住房供应

加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

二、完善住房保障体系

加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

三、实行差别化住房信贷政策

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

四、完善购房政策

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、规范房地产市场秩序

加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

六、加强房地产金融风险防控

结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

本意见自发布之日起实施。