营改增落地开发商税负是增是减？

◎每经记者 杨羚强

在一家上市房企的业绩会上，该公司总裁表示尚未完全研究透营改增之后究竟是减税还是增税。《每日经济新闻》记者查阅资料，并向专家咨询得知，营改增能否带来税负减少，关键还是取决于企业自身。

提供增值税专用发票是关键

上海市新闵律师事务所高级合伙人刘福元告诉记者，增值税能否得到抵扣，很大程度上取决于能否取得增值税专用发票。根据他提供的一份《增值税不能抵扣的16种发票汇总》，其中规定的诸多不能抵扣发票，直击房地产行业痛点。

这让很多开发、建筑企业头痛。目前，建筑行业大多采用分包制。很多建筑工程环节是承包给小型施工队甚至个人来完成。而他们并不具备一般纳税人身份，无法提供增值税发票。

同样的情形也存在营销环节。目前房地产行业使用自媒体推广，以及利用独立经纪人卖房的现象时有发生。这两类群体同样不能作为一般纳税人，无法提供有效增值税发票。

这些个人提供的劳务通常会通过其他增值税发票冲抵的方法扣税。但根据规定，“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”

这意味着代开增值税发票抵扣的可能性不大。

增加房企成本压力？

明源地产研究院曾对营改增后，建筑业、房地产行业无法取得增值税发票的项目进行研究。

建筑业无法取得发票的项目包括：占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票；总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗。

而房地产业则主要包括：土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票。

目前房地产行业流行“小股操盘”，很多项目联营合作，很多不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。

刘福元分析，土地出让金等政府无法出具增值税专用发票的项目，未来有可能会效仿农产品，通过固定税率抵扣的方式抵扣增值税。但其他很多抵扣项目，还是需要取决于公司合作企业能否提供抵扣发票。

对此，明源地产研究院曾建议，企业应该多选用具备一般纳税人资质的合作伙伴。

但对房地产企业来说，选用有资质的供应链企业容易，如何消化高企的成本却是难题。

一旦要求下游供应链企业全额提供增值税专用发票，供应链企业很有可能会提高销售价格，进而增加房企的成本压力。

将加速房地产工业化和信息化

不过，业界对于营改增后，已经针对企业可能出现的成本增长设计了一系列的解决方案。

这些方案主要涉及企业的管理规范、信息系统的全面建设，以及通过工业化生产住宅等方式，让成本更为透明。通过这些举措，有效地增加增值税的抵扣项。

而这些做法，也势必将推动行业的经营效率，有效提升企业经营质量。

有业内人士提出，通过全面建设企业财务管理系统，第一时间对报销的发票凭证进行识别，同时能在纳税期大规模收缴发票，以确保在增值税大规模缴纳时，能向税务部门提供足够的有效凭证。